Der Wohnungsmarkt hat sich im Jahr 2011 weiter abgeschwächt, wenngleich die Abschwächungsrate im Großen und Ganzen zurückgegangen ist. S&P/Case-Shillers Der nationale Immobilienpreisindex verzeichnete im dritten Quartal 2011 einen jährlichen Rückgang von 3,9 Prozent, was eine Verbesserung gegenüber dem jährlichen Rückgang von 5,8 Prozent im Vorquartal darstellt. Auf nationaler Ebene sind die Eigenheimpreise wieder auf dem Niveau des ersten Quartals 2003, das nahe dem Tiefststand nach der Blase von 33 Prozent seit dem Höchststand im Jahr 2006 liegt. Von den zwanzig Städten im S&P/Case-Shiller Composite-20-Monatsindex 18 von ihnen verzeichneten eine jährliche Abschreibung, die von einem einjährigen Rückgang von 9,8 Prozent für Atlanta bis zu einem einjährigen Rückgang von 0,8 Prozent für Dallas reichte. Die einzigen beiden Städte, die eine jährliche Wertsteigerung verzeichneten, waren Detroit (3,7 Prozent) und Washington, DC (1,0 Prozent).
Mode in der elisabethanischen Ära
Dieser Abwärtstrend der Preise resultierte aus Überbeständen an Eigenheimen, die aus einer Kombination von früherem Überbau und mangelnder Nachfrage während einer schwachen Konjunktur resultierten. Diese Lagerbestände sind im Jahr 2011 langsam zurückgegangen, da der Wohnungsbau das ganze Jahr über historisch niedrig geblieben ist. Monatliches Einfamilienhaus beginnt bewegen sich in den letzten anderthalb Jahren mit rund 400.000 (saisonbereinigt auf Jahresbasis) seitwärts, was deutlich unter dem Höchststand vor der Rezession von 1,8 Millionen liegt. (Die Zahl der Starts für Mehrfamilienhäuser hat im Jahr 2011 zugenommen, da sich der Mietmarkt gestärkt hat.)
Neben dem sichtbaren Inventar von Eigenheimen gibt es das Schatteninventar notleidender Eigenheime, also Eigenheime, bei denen es sich um stark überfällige Hypotheken handelt oder die sich im Zwangsvollstreckungsverfahren befinden und daher bald auf den Markt kommen könnten. CoreLogic-Schätzungen dass das Schatteninventar aus etwa 1,6 Millionen Wohnungen besteht. Gemäß Angewandte Analyse von LPS , sind die Hypothekenausfälle im vergangenen Jahr von 8,83 Prozent aller aktiven Hypotheken im letzten Dezember auf 7,93 Prozent im Oktober zurückgegangen. Die Ausfallquote liegt 28 Prozent unter ihrem Höchststand im Januar 2010. Während rückfällige Kredite zurückgegangen sind, ist die Zahl der in Zwangsvollstreckung befindlichen Kredite gestiegen und erreichte Ende Oktober mit 2,2 Millionen Krediten ein Allzeithoch, was 4,29 Prozent aller aktiven Hypothekendarlehen entspricht. Der Bestand an Zwangsvollstreckungen ist aufgrund der langsamen Abwicklung von Krediten durch den Zwangsvollstreckungsprozess gewachsen – der durchschnittliche Kredit in der Zwangsvollstreckung hat in 631 Tagen keine Zahlung geleistet, was ein Allzeithoch ist. Staaten, die bei der Abwicklung von Zwangsvollstreckungen auf das gerichtliche Verfahren angewiesen sind, haben eine etwa vier Prozentpunkte höhere Inventarisierungsrate als nichtgerichtliche Staaten.
Der Hauptgrund für Zwangsvollstreckungen war das Problem der Unterwasser-Kreditnehmer, dh Kreditnehmer, die mehr schulden, als ihre Häuser wert sind. Die Zahl der Haushalte, die sich unter Wasser befinden, ist 2011 leicht zurückgegangen, obwohl die Zahlen immer noch düster sind. Laut CoreLogic lagen am Ende des dritten Quartals 2011 etwa 10,7 Millionen oder 22,1 Prozent aller Wohnimmobilien mit Hypothek unter Wasser. Dies ist ein Rückgang gegenüber 11,1 Millionen (23,1 Prozent) im letzten Quartal 2010. Nevada hat den höchsten Prozentsatz der Hypothekengläubiger unter Wasser (58 Prozent), gefolgt von Arizona (47 Prozent), Florida (44 Prozent), Michigan (35 Prozent) und Georgia (30 Prozent). Der durchschnittliche Unterwasserkredit hat ein negatives Eigenkapital von etwa 65.000 US-Dollar, was einem landesweiten Schuldenüberhang von etwa 700 Milliarden US-Dollar entspricht. Diese Schuldenlast konzentriert sich auf wenige Bundesstaaten, etwa 27 Prozent davon in Kalifornien und 16 Prozent in Florida.
Der Wohnungsbau trug maßgeblich zur Finanzkrise und der darauffolgenden Rezession bei, und seine anhaltende Schwäche trägt zu unserer anämischen Erholung bei. In der typischen Rezession sinken die Wohninvestitionen innerhalb von etwa zwei Quartalen nach Beginn der Rezession um etwa acht Prozent und erholen sich innerhalb von fünf Quartalen auf das Niveau vor der Rezession. Diese Rezession führte zu einem Rückgang der Wohninvestitionen um etwa 35 Prozent und erholte sich nach 15 Quartalen nicht. Zu Beginn des Jahres 2012 können wir eine gewisse Verbesserung auf dem Wohnimmobilienmarkt erwarten, obwohl diese langsame Erholung nicht auf einen starken Beitrag zu einer breiteren wirtschaftlichen Erholung hindeutet.