Schmutz in Dollar: Leere Grundstücke in wertvolle Entwicklung umwandeln

In amerikanischen Städten ging es schon immer um Wachstum. Vor hundert Jahren organisierten Booster Boomtowns, um Ressourcen wie Mineralien und Vieh auszubeuten. Heute entwerfen Wachstumskoalitionen New Urbanist-Städte, um den Wert zu maximieren und gleichzeitig politische Gegenreaktionen abzuwehren, indem Ressourcen wie Ackerland und Straßenkapazitäten genutzt werden. Aber von den Sunbelt-Städten bis hin zu den Vororten überall ist Wachstum die Logik, die Politik und die Politik amerikanischer Orte.



Im letzten halben Jahrhundert hat diese Realität die älteren, einst zentral gelegenen Städte des Nordostens und Mittleren Westens zu unangenehmen Anomalien gemacht. St. Louis, Pittsburgh und Cleveland verloren zwischen 1950 und 2000 etwa die Hälfte ihrer Bevölkerung. Doch selbst nach 50 Jahren bleibt es für solche Städte schwierig, sich an eine Welt anzupassen, in der das politische Problem eher darin besteht, den Rückgang als das Wachstum zu bewältigen. Dieses Versagen hat dazu geführt, dass mehrere Folgen der langfristigen Entvölkerung, nämlich verlassenes Eigentum und Fäulnis, in vielen älteren amerikanischen Städten ein überwältigendes Ausmaß erreicht haben.

Wenn Entvölkerung und Fäulnis überhaupt angegangen werden, geschieht dies stückchenweise: indem man das Umweltproblem von Brachflächen, das Problem der öffentlichen Sicherheit von Crack-Häusern in leerstehenden Reihenhäusern, das Problem der Lebensqualität von mit Müll übersäten Baulücken angreift. Aber die Entvölkerung ist so grundlegend und hat in diesem Jahrhundert in älteren Industriestädten so angehalten, dass die Fäulnis heute ein eigenes Problem darstellt und mutige und umfassende politische Antworten erfordert.





Philadelphia, meine eigene Heimatstadt, ist ein eindrucksvolles Beispiel für diese Bedenken. Wie alle älteren Städte des Landes hat es einen großen Bevölkerungsverlust erlitten. Wie sie hat sie das Problem der Entvölkerung nur langsam in den Griff bekommen. Aber in den letzten fünf Jahren könnte sich das Blatt gewendet haben. Philadelphia könnte jetzt die Gelegenheit haben, bei dem, was ich bürgerliche Spekulation nenne, den Weg zu weisen. Geleitet von einer strategischen Vision einer Stadt mit der richtigen Größe für ihre aktuelle Bevölkerung könnten bürgerliche Führer verlassenes und unbebautes Land nutzen und das Thema von Niedergang durch Aufgabe zu Wachstum durch Konsolidierung ändern.

Die guten alten Tage



Seit seiner Gründung im Jahr 1683 wuchs Philadelphia über 250 Jahre lang stetig. Die Grenzen der Stadt wurden 1854 erweitert, als die heutige Center City mit den Gemeinden des umliegenden Landkreises zusammengelegt wurde. Im Jahr 1860 erlangte Philadelphia mit 565.529 Einwohnern in der konsolidierten Stadt seinen traditionellen Rang als zweitgrößte Stadt des Landes zurück (nach 1840 war es hinter Baltimore und New Orleans auf den vierten Platz abgerutscht). Bis 1900 hatte sich die Einwohnerzahl dieses wirtschaftlichen und politischen Zentrums auf 1.293.697 Einwohner mehr als verdoppelt. Und bis 1950 war sie um weitere 60 Prozent auf 2.071.605 gestiegen. Da die weitgehend unerschlossenen Gebiete im fernen Nordosten und Südwesten Philadelphias lockten, schien es, als ob das Bevölkerungswachstum der Stadt ungehindert weitergehen könnte.

Aber auch Mitte des Jahrhunderts gab es beunruhigende Anzeichen. Ein Stadtplanungsbericht von 1952 stellte fest, dass viele ältere Gemeinden seit 1920 oder sogar früher an Bevölkerung verloren hatten. Diese Planer berechneten, dass der Wohnungsbestand der Stadt 1950 fast 2,5 Millionen Menschen aufnehmen konnte, da die Einwohnerzahl der älteren Stadtteile bereits den Höchststand erreicht hatte. Bei einer tatsächlichen Einwohnerzahl von nur 2,1 Millionen war klar, dass die älteren Stadtteile der Stadt verlassen wurden für neuere Wohnungen weiter nördlich, südlich und westlich des Rathauses. Das allgemeine Bevölkerungswachstum der Stadt verbarg diese Entvölkerung in den älteren Vierteln.

Was damals noch niemand absehen konnte, war das Ausmaß, in dem die Stadt als Ganzes beginnen würde, Bevölkerung zu verlieren. Von 1950 bis 1970 ging die Einwohnerzahl der Stadt um etwa 6 Prozent von 2.071.605 auf 1.948.609 zurück. In den nächsten zwei Jahrzehnten nahm das Tempo dramatisch zu. Die Einwohnerzahl sank von 1.948.609 im Jahr 1970 auf 1.585.577 im Jahr 1990, ein Verlust von 19 Prozent. Und es ist weiter gefallen. In einer viel zitierten Statistik hat Philadelphia in den letzten zwei Jahren mehr Menschen verloren als jeder andere Bezirk der Vereinigten Staaten. Seine Bevölkerung bewegt sich heute um 1,4 Millionen – ungefähr so ​​viel wie um die Jahrhundertwende.



Der Bevölkerungsverlust seit 1950 hängt natürlich mit der Suburbanisierung und den festen politischen Grenzen der Metropolregion zusammen. Während Philadelphia zwischen 1950 und 1990 eine halbe Million Einwohner verlor, gewannen die umliegenden Vororte fast das Vierfache an Zahl.

Entvölkerung und Blight

dieses Jahr auf Chinesisch

Philadelphias stetiger, manchmal steiler Niedergang seit 1950 hat viele Ursachen, einige gute und andere schlechte, andere beabsichtigt und andere nicht. Der steigende Wohlstand ermöglichte es Haushalten der Mittelschicht, sich Privatsphäre in den Vororten zu erkaufen, während rassistische Vorurteile Weiße aus den Städten vertrieben, in denen Minderheiten lebten. Technologische Innovationen machten weitläufige einstöckige Geschäftscampus effizienter als dichte mehrstöckige Loftgebäude, während Redlining durch Kreditinstitute Stabilität in älteren Vierteln praktisch unmöglich machte. Die öffentliche Politik förderte das Wachstum von modernen Wohnungen mit geringerer Dichte sowie eine Übersubventionierung des Wachstums am Rande der Vororte und eine übermäßige Abschreibung von Vermögenswerten im Stadtkern.



Aber unabhängig von den Ursachen haben die ältesten Viertel der Stadt außerhalb der Center City katastrophale Wohnungsverluste erlitten. Zwischen 1950 und 1990 verlor ein Viertel in Nord-Philadelphia fast die Hälfte seiner Bevölkerung, von 210.000 auf 109.000. Ein weiterer verlor zwei Drittel von 111.000 auf 39.000 Einwohner.

Leerstand und Aufgabe waren umfangreich. Ab 1992 identifizierte die Abteilung für Lizenzen und Inspektionen 27.000 verlassene Wohngebäude und 15.800 unbebaute Wohngrundstücke. Neuere Schätzungen verdoppeln diese Schätzungen ungefähr, und die Zahl der verlassenen Häuser wird jetzt auf über 50.000 geschätzt. Im Jahr 1999 identifizierte eine Studie von Fairmount Ventures für die Pennsylvania Horticultural Society 30.900 unbebaute Wohngrundstücke von einem Hektar oder weniger in der Stadt, von denen etwa zwei Drittel in Privatbesitz sind. Etwa 1.000 Wohngebäude wurden in den 1990er Jahren jedes Jahr abgerissen – nicht annähernd schnell genug, um zu verhindern, dass langfristig leerstehende Gebäude unsicher werden.

Eine Reihe neuerer Berichte hat versucht, eine Warnglocke zu ertönen. Im Juni 1995 veröffentlichte die Philadelphia City Planning Commission Vacant Land in Philadelphia, eine ausgezeichnete Analyse sowohl der Leerstandsbedingungen als auch der Verwaltungsverfahren, die sich entwickelt haben, um damit umzugehen. Der Bericht, der zur maßgeblichen Quelle für das zugrunde liegende Landesrecht geworden ist, das für die unzähligen Abteilungen und Verfahren, die leerstehende Immobilien betreffen, relevant ist, gibt zwei Empfehlungen. Erstens muss die Stadt eine umfassende und zeitnahe Informationsbasis über leerstehende Immobilien aufbauen, die in der Lage ist, strategische Entscheidungen zu unterstützen. Zweitens muss es gemäß einem strategischen Plan für den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien die Behörden koordinieren und Verfahren rationalisieren.



Im September 1995 veröffentlichte die Pennsylvania Horticultural Society mit finanzieller Unterstützung der Pew Charitable Trusts Urban Vacant Land: Issues and Recommendations, eine aktuelle Übersicht über unbebauten Land und wie es nicht nur in Philadelphia, sondern auch in anderen Ländern verwaltet wird andere bahnbrechende Städte, darunter Boston und Cleveland. Der Bericht beschreibt eine Vielzahl von Managementtechniken, sowohl kurzfristige Strategien in Bezug auf Begrünung und Gartenarbeit als auch langfristige Techniken wie Parzellenzusammenstellung und intensive Wiederverwendung. Der Bericht greift die beiden wichtigsten Empfehlungen der Stadtplanungskommission auf. Zunächst sollte Philadelphia eine integrierte Grundbuchdatenbank oder ein Inventar erstellen, das leicht zugänglich und zu aktualisieren ist. Zweitens sollte es die Entscheidungsfindung koordinieren, um sicherzustellen, dass verschiedene städtische Behörden auf gemeinsame Ziele hinarbeiten.

Bis Ende 1997 hatte das Amt für Wohnungsbau und Gemeindeentwicklung der Stadt Verschreibungen freier Grundstücke und Umgestaltungen von Stadtteilen herausgegeben, zwei Berichte, die die öffentliche Debatte förderten, indem sie die Vielfalt der Partnerschaften und spezifischen Projekte veranschaulichten, die die Stadt und gemeinnützige Organisationen während der Amtszeit des Bürgermeisters verfolgt hatten Edward Rendell. Die Berichte ziehen die Lehren aus dieser Erfahrung und empfehlen der Stadt, Programme und Interventionen auf viertelspezifische Bedürfnisse zuzuschneiden, die erheblich variieren können, und die Bemühungen zu koordinieren, insbesondere zwischen der Philadelphia Housing Authority und dem Office of Housing and Community Development.

Die William Penn Foundation hat auch eine umfangreiche Reihe von Berichten unter der Schirmherrschaft der Pennsylvania Horticultural Society unterstützt. Die erste war eine Kosten-Nutzen-Analyse der Sanierung und Bestandserhaltung von über 30.900 leerstehenden Wohngrundstücken in der Stadt. Spätere Berichte hoben Demonstrationsbemühungen in den Zielvierteln hervor, schlugen Änderungen in der Stadtpolitik und -praxis vor und entwickelten einen Finanzierungsplan für die stadtweite Flächenbewirtschaftung.

Hindernisse für den Fortschritt

Philadelphia ist jetzt führend in der Politikanalyse und bei Maßnahmen zum Thema Leerstand. Es bleiben jedoch mehrere Hindernisse für bedeutende und dauerhafte Fortschritte. Der wichtigste ist der Verwaltungsapparat, der zur Verfügung steht, um dem Problem der Fäule zu begegnen.

Die Verantwortung für leerstehende Immobilien in Philadelphia ist auf 15 öffentliche Stellen aufgeteilt. Wer eine Immobilie kaufen möchte, verhandelt wochenlang durch das Labyrinth der Agenturen, nur um sich zu bewerben. Ein Entwickler investiert oft Monate, um die unterschiedlichen Anforderungen der Agentur zu erfüllen. Entscheidungen einer städtischen Behörde können die Entscheidungen anderer untergraben. Ein einzelner Stadtblock kann Häuser der Pennsylvania Horticultural Society enthalten, die vom Department of Licenses and Inspections zum Abriss vorgesehen, in ein Stadterneuerungsprojekt der Redevelopment Authority aufgenommen, mit einem Zuschuss des Office of Housing and Community Development für die Sanierung ausgezeichnet und für a konkreten Sanierungsplan durch eine Ratsperson. Jede Aktion, unabhängig davon, hat eine tiefgreifende Wirkung auf die anderen.

Das derzeitige System der Landbewirtschaftung mit zahlreichen Kontrollen, Abwägungen und obligatorischen Wartezeiten wurde entwickelt, um eine wachsende Stadt zu strukturieren und zu organisieren. Trotz eines halben Jahrhunderts des Niedergangs bestimmt das komplexe System auch heute noch den Ansatz der Stadt zur Verwaltung leerstehender Immobilien.

Der Bericht der Stadtplanungskommission von 1995 fasst die Aufgaben und Verfahren der wichtigsten öffentlichen Einrichtungen ausführlich zusammen. Um nur ein Beispiel zu erhalten, sind nicht weniger als sechs städtische Behörden involviert, um eine Bescheinigung über die Fäule zu erhalten (die es der Sanierungsbehörde ermöglicht, eine Immobilie zu verurteilen, zu erwerben und schließlich an einen neuen Eigentümer zu übertragen).

Die verbesserte abteilungsübergreifende Zusammenarbeit während der Rendell-Verwaltung hat Transfers wie diese effizienter gemacht und die durchschnittliche Zeit von zwei Jahren auf sechs Monate verkürzt. Es reicht jedoch nicht aus, den derzeitigen Ansatz der Immobiliendisposition voranzutreiben, der nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ erfolgt und weitgehend ohne Bezug auf einen strategischen Plan für den betroffenen Block, das Viertel oder die ganze Stadt. In dem Maße, in dem diese kleinteiligen Eigentumsübertragungen den Bestand an verfügbaren Parzellen reduzieren und sie an einzelne Eigentümer übertragen, verringern sie auch die Möglichkeit, Parzellen zu größeren Sanierungsmöglichkeiten zusammenzustellen und zu konsolidieren. Die Übertragung eines kleinen Grundstücks an einen angrenzenden Eigentümer als Nebenparkplatz oder an eine lokale Gruppe als Gemeinschaftsgarten ist oft die geeignete Verwendung für unbebaute Grundstücke. Aber diese Übertragungen sollten einem Standardvergleich mit alternativen Verwendungen unterzogen werden und nicht einfach davon bestimmt werden, wer im Titelfenster ansteht.

Wiederholte Empfehlungen zur Stärkung der behördenübergreifenden Koordination haben in den letzten ein oder zwei Jahren wohl zu Verbesserungen geführt, aber immer noch keine strategische Vision oder einen öffentlichen Apparat geschaffen, der mutig genug ist, um den Auswirkungen der 50-jährigen Entvölkerung zu begegnen. Koordination, selbst wenn sie erreicht werden könnte, wird wahrscheinlich keine ausreichend starke Antwort sein. Wie bereits erwähnt, haben sich die rund Dutzend zu koordinierenden Agenturen in einer Ära des Wachstums entwickelt und bleiben auf die veralteten Landnutzungen ausgerichtet, die verlassene Grundstücke vor Jahrzehnten hatten.

Die Vorbenutzung bestimmt allzu oft die Zuständigkeit im Rahmen dieses Verwaltungsregimes, obwohl dies ein schwaches Kriterium für die Bestimmung der Zuständigkeit und Befugnisse für unbebauten Grundstücke ist. Zwar hat die Vornutzung in manchen Fällen technische Implikationen für die zukünftige Disposition von Leerständen (z. Aber 50 Jahre Entvölkerung und ihre kumulierten Auswirkungen auf Leerstand und Aufgabe erfordern eine Verwaltungskapazität, die strategisch über die vorherige Nutzung hinaus denken und leerstehende Immobilien als allgemeine Ressource begreifen kann. Diese Leerstände müssen im Kontext der umliegenden Quartiere betrachtet werden. In einigen Vierteln von Philadelphia hat die Hälfte der Grundstücke keine Häuser, und die Hälfte der übrig gebliebenen Häuser ist verlassen. Gebiete, die oft wie Dresden nach dem Zweiten Weltkrieg aussehen, müssen zusammengelegt und teilweise die verbliebenen Haushalte umgesiedelt werden.

Eine einzige Behörde sollte die derzeitigen fragmentierten Bemühungen zum Erwerb, zur Verwaltung, zur Konsolidierung und zur Veräußerung der verlassenen Gebäude und unbebauten Grundstücke in Philadelphia ersetzen. Dies ist der Kern der politischen Debatte, die derzeit in der Stadt in den ersten Monaten der neuen Verwaltung der John F. Street geführt wird. Mayor Street hat die Beseitigung von Fäule zur obersten Priorität seines ersten Jahres gemacht, und ein Planungsausschuss für den Übergang hat die Idee einer einzigen Behörde für Fäule befürwortet. Aber der Teufel steckt in den administrativen Details, und derzeit ist Philadelphia das Zentrum einer faszinierenden Debatte sowohl über die Politik der Fäule als auch über Fragen der kommunalen Verwaltung.

Unterschied zwischen Sternschnuppe und Komet

Eine konsolidierte Behörde in einer Stadt wie Philadelphia sollte über die Verwaltungskapazitäten verfügen, um drei Funktionen zu erfüllen. Zunächst sollte ein strategischer Plan mit einer stadtweiten Sicht auf den Leerstand erstellt werden. Diese Maßstabsänderung ist unerlässlich, um die Landnutzung einer Stadt so zu dimensionieren, dass sie einer viel kleineren Bevölkerung dient. Offensichtlich impliziert dieser Ansatz eine Triage-Strategie. Triage wird immer schwierig sein. Aber es ist wichtig zu beachten, dass es sich bei seinem Objekt um fast leere Straßen und Blöcke handelt, nicht um Menschen oder Nachbarschaften. Immobilien können mit minimalem Umzug aufgebaut werden, um die Wohnqualität jeder Person zu verbessern und gefährdete Viertel zu stabilisieren. Wertvoll ist das Land, nicht die weitgehend veralteten Gebäude. Abriss, Instandhaltung, Sanierung – fast alles – ist mit Montage und Konsolidierung günstiger. Nur ein stadtweiter strategischer Plan kann einen Ansatz zur richtigen Dimensionierung motivieren und aufrechterhalten.

Zweitens könnte eine einzige Behörde ihren konsolidierten Bestand neu entwickeln, wenn die Marktbedingungen dies erfordern. Das komplexe und politisierte Labyrinth fragmentierter Behörden in Philadelphia behindert selbst wenn private Akteure handeln wollen, sei es ein Hausbesitzer, der ein angrenzendes Grundstück zum Parken erwerben möchte, oder eine Supermarktkette, die ein 10 Hektar großes Grundstück sucht. Es besteht durchaus Bedarf, gerade in dieser Wirtschaft, an manchen Standorten an manchen Standorten Nutzungen zu erschließen. Eine konsolidierte Autorität kann helfen, den Immobilienmarkt an Orten wie Nord-Philadelphia wiederherzustellen.

Schließlich kann eine einzige Behörde als absichtliche Landbank dienen. Philadelphia hat mehrere unbeabsichtigte Landbanken in Form von ruhenden Beständen mehrerer öffentlicher Stellen. Eine einzige Behörde erleichtert wahrscheinlich die Sanierung. Noch wichtiger aber ist, dass es die Kapazitäten schafft, den zweifellos großen Anteil des leerstehenden Immobilienbestands, der in absehbarer Zeit kaum saniert werden wird, verantwortungsvoll zu erhalten. Diese Wartung ist eine Verpflichtung, der man sich heute in Philadelphia nur allzu leicht entziehen kann.

Natürlich wäre all diese Verwaltungskapazität ohne finanzielle Mittel sinnlos. Die Konsensschätzung in Philadelphia geht davon aus, dass allein für den Abriss mehr als 750 Millionen US-Dollar benötigt würden. Zu seiner Ehre muss Mayor Street in seinen ersten Monaten im Amt sein Engagement für die Beseitigung von Fäule mit einem neuen Vorschlag zur Bekämpfung der Fäule in Höhe von 250 Millionen US-Dollar unterstützt haben. Über die Finanzierung und die administrativen Details dieses Vorschlags ist die Jury noch nicht entschieden.

Aber es wird immer klarer, dass die Bewältigung der Auswirkungen von 50 Jahren des Niedergangs ein Thema ist, dessen Zeit für Philadelphia und die anderen einst zentral gelegenen Städte des Landes gekommen ist.