Die Faktoren und Auswirkungen steigender Immobilienpreise in Taiwan

Taiwanesische Medien sagen, dass Wohnungen in Taipeh so teuer sind, dass der durchschnittliche Haushalt über fünfzehn Jahre lang weder essen noch trinken müsste, um eine Wohnung zu besitzen. [eins] Mit dieser Statistik erklären sie die hohen Wohnkosten und die Schwierigkeit, Wohneigentum zu erlangen. Die explodierenden Preise haben auch das Wohnen zu einem politischen Thema gemacht. Die Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen oder die Suche nach Mitteln zur Eindämmung steigender Preise ist seit 2010 bei jeder großen Wahl zu einem zentralen Thema geworden. Mögliche Wohnungslösungen werden ständig diskutiert und kommen aufgrund des Widerstands verschiedener Interessengruppen nur langsam voran.

Wie teuer ist die Wohnung in Taipeh? Die populäre Berechnung von fünfzehn Jahren ohne Essen oder Trinken, um eine Wohnung zu besitzen, basiert auf dem Verhältnis des mittleren Wohnpreises zum mittleren jährlichen Haushaltseinkommen, das zwischen 2005 und 2014 von 8,9 auf 15,7 gestiegen ist. [zwei] Laut einer ähnlichen Umfrage von Demographia International Housing Affordability Survey beträgt das Verhältnis 17 für Hongkong und 10,6 für Vancouver, zwei der unbezahlbarsten Städte der Welt, mit London bei 8,5 und San Francisco bei 9,2. [3] Damit gehört Taipeh zu den unbezahlbarsten Städten der Welt. [4] Der durchschnittliche Haushalt in Taipeh muss zwei Drittel seines Einkommens für eine Hypothek bezahlen, das sind weit über 30 Prozent, was als erschwingliche Grenze gilt (siehe Tabelle 1). [5]

Seit 2005 haben sich die Immobilienpreise in Taipeh mehr als verdoppelt. Die durchschnittliche 30-Ping-Wohnung kostet etwa 620.000 USD (USD). Während Taipeh die stärksten Preissteigerungen verzeichnete, steigen die Preise in ganz Taiwan. Zwischen 2005 und 2014 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Taiwan um 70 Prozent und überstiegen kontinuierlich das Niveau der erschwinglichen Hypotheken bis zum Einkommen (siehe Tabelle 1). Die Monatsgehälter stagnierten und stiegen nur um 12,25 Prozent, was weniger als die Inflationsrate ist. Unterdessen lag die durchschnittliche Wirtschaftswachstumsrate bei lediglich 3,92 Prozent und blieb damit weit hinter den steigenden Immobilienpreisen zurück.

Zu den hohen Preisen beitragende Faktoren

Dies ist der dritte große Anstieg der Immobilienpreise seit den Ölkrisen der 1970er Jahre. Der erste Sprung war auf die Inflation durch steigende Ölpreise zurückzuführen. Der zweite Sprung in den späten 1980er Jahren war hauptsächlich auf eine übereilte wirtschaftliche Liberalisierung zurückzuführen. Taiwan war von der Reagan-Regierung unter Druck geraten, übermäßige Handelsüberschüsse durch Öffnung seiner Märkte abzubauen. [6] Der anschließende Preisanstieg war enorm, wobei sich die Immobilienpreise in Taipeh zwischen 1987 und 1990 mehr als verdoppelten. [7] Finanzielle Deregulierung und schnelle Aufwertung von Taiwans Währung zogen einen Anstieg des ausländischen Kapitals an. Übermäßige Ersparnisse und niedrige Zinsen bildeten einen großen Geldvorrat, der die Immobilienspekulation ankurbelte. Dieses wirtschaftliche Chaos löste 1989 in Taiwan eine beträchtliche Wohnungsbewegung aus, die als Shell-less Snail Movement bekannt ist und sich auf die vielen Menschen bezieht, die kein Eigenheim besitzen können. [8]

Dieser dritte Sprung begann 2005 in einer Zeit des langsamen Wirtschaftswachstums und dauerte während der Weltwirtschaftskrise von 2008 bis heute an. Hauptursache war die massive Rückkehr von taiwanesischem Auslandskapital aufgrund der Unsicherheit der globalen Finanzmärkte und der steigenden Arbeitskosten in China. Dieser Effekt wurde durch eine Politik zur Gewinnung von Kapitalrückflüssen durch eine Senkung der Erbschaftssteuer von 50 Prozent auf 10 Prozent im Jahr 2009 aufrechterhalten. Da viele Produktionslinien ins Ausland verlagert waren, waren die zurückkehrenden Kapitalinvestoren nicht daran interessiert, in die industrielle Entwicklung zu investieren. Darüber hinaus förderte Taiwans Steuersystem, das Immobilieninvestitionen zu einem wirksamen Mittel zur Vermeidung von Steuern und zur Aufbewahrung von Geld machte, den Rückfluss von Kapital in den Immobilienmarkt.

Auch die niedrigen Hypothekarzinsen (unter 2 Prozent seit Februar 2009) haben bei diesem dritten Sprung eine bedeutende Rolle gespielt. Auch hier sind überhöhte Ersparnisse ein Faktor, aber verglichen mit dem zweiten Wohnungsbauboom in den 1980er Jahren ist der Anstieg diesmal eher auf die Ersparnisse von Unternehmen und Unternehmen als auf die allgemeinen Ersparnisse der privaten Haushalte zurückzuführen. Während des dritten Sprungs ist die Sparquote der durchschnittlichen Haushalte gesunken, insbesondere bei Haushalten mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, was zeigt, dass Spekulanten der dritten Welle wohlhabender sind als ihre früheren Pendants. [9]

Ein weiterer Faktor ist ein Gesetz aus dem Jahr 2002, das es chinesischen Staatsangehörigen erlaubte, nach Taiwan einzureisen und Eigentum zu erwerben. Taiwan erlegt Käufern aus China Beschränkungen auf, wie beispielsweise eine 50-Prozent-Mindestzahlung, einen Wohnsitz von nicht mehr als vier Monaten pro Jahr und keinen Wiederverkauf innerhalb von drei Jahren. Diese sogenannte 543-Regel begrenzt auch die Gesamtzahl der Wohnungsverkäufe an Käufer auf dem chinesischen Festland. Bisher wurden erst 191 Transaktionen offiziell genehmigt. [10] Viele Immobilieninvestitionen werden jedoch von transnationalen Unternehmen getätigt, zu denen auch chinesische Aktionäre gehören können, wodurch der tatsächliche Einfluss des chinesischen Kapitals auf Taiwans Immobilienmarkt schwer zu ermitteln ist. Seit 2002 hat die Zahl der von Ausländern erworbenen Land- und Baurechte deutlich zugenommen, insbesondere Landrechte, die im Gegensatz zu Festlandchina in Taiwan in Privatbesitz sein können (siehe Tabelle 2). Andererseits kann der Einfluss dieses Kapitalzuflusses öffentlich übertrieben werden, was Spekulationen anheizt, da lokale Immobilieninvestoren künftige Käufe durch chinesische Staatsangehörige erwarten. [elf]

Wohnen wurde auch als gute Investition und als Standardmethode für die Wertaufbewahrung von Haushalten bei steigendem Vermögen angesehen, da abrupte Immobilienpreise weitgehend unbekannt sind. Die seit 1990 erlassene marktorientierte Wohnungspolitik hat eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung des Wohnungsmarktes gespielt. In Konjunktureinbrüchen wie der asiatischen Finanzkrise 1997, dem 11. September 2001, dem Ausbruch von SARs 2003 und der globalen Finanzkrise 2008 stellte die Regierung zusätzliche Mittel für zinsgünstige Hypothekendarlehen bereit. 2001 wurde der Bodenwertzuschlagsteuersatz um die Hälfte gesenkt, was auch den Wohnungsmarkt ankurbelte. [12]

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Die Auswirkungen auf Taiwans Wirtschaft, Gesellschaft und Politik

Spekulation hat die soziale Ungleichheit und die Zahl der Superreichen erhöht. Der Kauf von Immobilien ist ein begehrter Weg, um Geld für die Reichen auf der ganzen Welt zu parken. Gerade in Taiwan ist der Gewinn aus der Anlage von Immobilien besonders attraktiv und hat sich zu einem schnellen Weg zum Vermögensaufbau entwickelt. Die fünf Prozent der höchsten Einkommensverdiener verdienten 1998 das 32,7-fache der niedrigsten fünf Prozent und stiegen 2012 auf das 96,6-fache. [13] Vor allem nach dem Jahr 2000 häuften die oberen ein Prozent schneller mehr Vermögen an als alle anderen Einkommensschichten. Chu, Chow und Hu (2015) verglichen anhand der World Top Income Database die Vermögensbildung in Taiwan mit dem Rest der Welt. [14] Laut der Datenbank verdiente das oberste eine Prozent in Taiwan im Jahr 2014 10,85 Prozent des gesamten Einkommens. [fünfzehn] Die Geschwindigkeit dieses Anstiegs übertrifft Japan und nähert sich der von Südkorea und Singapur. [16] Die Zahl der in Forbes gelisteten taiwanesischen Milliardäre stieg von fünf Personen im Jahr 2009 auf 38 Personen im Jahr 2015. Unter den fünf reichsten Personen sind zwei im Immobiliengeschäft tätig. [17] Der Reichtum in Taiwan hängt zunehmend von Kapitalgewinnen aus dem Wohnungsmarkt statt von realer Produktion ab. [18]

Das Problem der Bezahlbarkeit von Wohnraum hat immer mehr Familien erfasst, und aufgrund dieses wirtschaftlichen Drucks hat sich die Struktur des Familienlebens selbst allmählich verändert. Beispiele für diesen Trend sind, dass junge Menschen die Heirat hinauszögern, niedrigere Heiratsraten und niedrigere Geburtenraten. Die Geburtenrate in Taiwan sank 2010 auf 0,9 und gehört damit zu den niedrigsten der Welt. [19] Diese Veränderungen spiegeln eine wachsende Kluft zwischen den Generationen wider. Jüngere Generationen folgen weder dem Weg ihrer Eltern, neue Familien zu gründen, noch verfügen sie über ähnliche wirtschaftliche Mittel, um Vermögen anzuhäufen. Eine aktuelle Umfrage von Geschäft heute zeigt, dass 50 Prozent der Jugendlichen zwischen 25 und 40 Jahren bei ihren Eltern wohnen, um Wohnkosten zu sparen. [zwanzig] Fallende Generation , ein beliebtes Buch, das von der Taiwan Labor Front, einer großen Gewerkschaftsorganisation, herausgegeben wurde, erklärt diese Generationenkrise, mit der Taiwan konfrontiert ist. [einundzwanzig] Schuld daran sind Immobilienspekulationen. [22]

Aus diesen skizzierten Gründen nimmt die Wohnungsbaubewegung wieder Fahrt auf. Das Social Housing Advocacy Consortium wurde 2010 von 14 NGOs gegründet, die für verschiedene benachteiligte Gruppen arbeiten. Obwohl die Idee des sozialen Wohnungsbaus für die meisten Menschen neu und unklar war, fand das Konzept sofort Unterstützung in der Bevölkerung. Das Konzept des sozialen Mietwohnungsbaus ähnelt dem des öffentlichen Wohnungsbaus in den Vereinigten Staaten. Das Social Housing Advocacy Consortium nutzt Wahlen strategisch als entscheidenden Moment, um politische Reformen voranzutreiben. [23] Noch vor der Präsidentschaftswahl 2012 wurde das Wohnungsgesetz verabschiedet, das einen robusten Wohnungsmarkt etablieren, die Wohnqualität verbessern und damit allen Bürgerinnen und Bürgern angemessenes Wohnen und ein würdevolles Wohnumfeld ermöglichen soll. [24] Die im Jahr 2014 gewählten Bürgermeister der sechs Großstädte erklärten alle das Ziel, die Zahl der Sozialwohnungen zu erhöhen. Der neue Bürgermeister von Taipeh, Ko Wen-je, versprach, 50.000 Einheiten hinzuzufügen. Kürzlich hat Taiwans gesetzgebender Yuan einen vom Finanzministerium vorgeschlagenen Grundsteuerplan vor den bevorstehenden Präsidentschaftswahlen im Jahr 2016 genehmigt. Der Inhalt dieser neuen Richtlinien ist noch lange nicht perfekt, aber es werden langsam Fortschritte gemacht.

Mögliche politische Lösungen und Herausforderungen

Was kann der Staat tun, um negative Auswirkungen abzumildern? Die besten Ideen stammen bisher eher von verschiedenen Akteuren der Wohnungsbaubewegung als von der Regierung und konzentrieren sich auf Steuerreformen, Regulierung des Mietwohnungsmarktes und verstärkten sozialen Mietwohnungsbau. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass diese Ideen von den zentralen und kommunalen Regierungen oder politischen Entscheidungsträgern vollständig übernommen werden.

Darüber hinaus ist Wohnen in Taiwan ein spekulatives Instrument, das sich an der Kombination der drei Hochs ablesen lässt: hohe Wohneigentumsquoten, hohe Leerstandsquoten und hohe Immobilienpreise. Taiwans Wohneigentumsquote erreichte 2010 83,9 Prozent gegenüber einer Leerstandsquote von 19,3 Prozent. [25] In Taipeh City war der Wohneigentumsanteil mit 75,2 Prozent geringer, die Leerstandsquote mit 13,4 Prozent jedoch immer noch ungewöhnlich hoch. Auffallend ist der Leerstandsanteil und der explodierende Wert. Diese drei widersprüchlichen Merkmale können aufgrund sehr niedriger Steuern nebeneinander existieren. Niedrige Immobilientransaktionssteuern fördern Investitionen in Wohnimmobilien, während eine niedrige Grundsteuer die Kosten für den Besitz von Immobilien senkt. [26] Erstaunlich ist, dass die jährliche Steuer auf den Besitz eines Autos viel höher ist als die Steuer auf den Besitz von Immobilien. Dadurch kann die Wohnung als Lagergut behandelt werden.

Steuerreformen sind notwendig, um die bestehenden Grund- und Wohnungssteuersysteme zu ändern, die eher auf geschätzten als auf realen Wohnwerten basieren. Dies unterschätzt die Steuern auf den Handel und das Halten von Eigentum stark. Die hohen Wohnungspreise und der boomende Wohnungsmarkt können daher nicht zu einem großen Teil des Steueraufkommens beitragen. Eine Steuerreform ist eine schwierige Aufgabe, da private Entwickler entweder als Geldgeber in Kampagnen Einfluss auf die Politik hatten. [27] Der kürzlich vom taiwanesischen Gesetzgeber Yuan verabschiedete Grundsteuerplan ist immer noch problematisch, da er Raum für Steuervermeidung lässt. Beispielsweise werden Kapitalgewinne von vier Millionen NT-Dollar oder weniger nicht besteuert. In einigen Fällen sind die Steuern sogar niedriger als zuvor. [28] Dieser Prozess folgt dem typischen Muster politischer Reformen in Taiwan. Die Regierung und der Gesetzgeber nehmen als Reaktion auf die Öffentlichkeit einige Änderungen vor, aber die Reformen bleiben aufgrund des anhaltenden Schutzes der Interessen privater Bauträger zurückhaltend.

Taiwans Wohnungssystem basiert auf den Prinzipien eines freien Marktsystems. Rebecca L.H. Chiu, Professorin am Center of Urban Studies and Urban Planning der University of Hong Kong, stellte fest, dass Taiwan das freiste Wohnungssystem in Ostasien hat. [29] Die Regierung hat sowohl als Lieferant als auch als Regulierungsbehörde für Wohnraum eine passive Rolle gespielt. Nur 5,3 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes macht der Wohnungsbau staatlich geförderter Wohnungsbauprojekte aus, und dieser Wohnraum ist in erster Linie zum Eigentum, nicht zur Miete. [30] Die Förderung von Wohneigentum ist das vorherrschende Ziel der Wohnungspolitik, da die Vergabe von Wohnungen an den privaten Sektor die staatliche Verantwortung verringern kann. Seit den 1990er Jahren sind zinsgünstige Hypotheken das wichtigste Instrument der staatlichen Wohnungsregulierung, und für Mietzuschüsse steht nur ein kleines, begrenztes Budget zur Verfügung.

Die Regulierung des Mietwohnungsmarktes ist eine Herausforderung, da die meisten Vermietungsunternehmen kleinteilig sind. Laut Global Property Guide beträgt die Bruttomietrendite in Taiwan nur 1,57 Prozent, was bedeutet, dass die Rendite aus Mietinvestitionen sehr gering ist. [31] Der kleine Markt und die geringe Rendite erschweren die Ansiedlung professioneller Vermieter. Die Bemühungen, den Mietwohnungsmarkt von einem primär informellen Markt zu einem formellen Markt zu verändern, erfordern verschiedene Überlegungen, beispielsweise wie die Qualität von Mietwohnungen verbessert werden kann und private Eigentümer nicht davon abgehalten werden, Mietwohnungen freizugeben. Die Regulierung muss Reformen der Wohnungssteuer beinhalten, um Vermietern Anreize zur Miete zu geben und Eigentümer davon abzuhalten, leerstehende Wohnungen zu halten.

Der Anteil des öffentlichen Mietwohnungsbaus ist auffallend gering, er beträgt nur etwa 0,08 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Laut einer Umfrage des Innenministeriums aus dem Jahr 2011 unterstützen 86,8 Prozent der Bevölkerung das Konzept des sozialen Mietwohnungsbaus. [32] Sogar private Bauträger unterstützen den sozialen Wohnungsbau, weil sie der Meinung sind, dass es eine Trennung zwischen gewinnorientiertem und gemeinnützigem Wohnen geben sollte, und letzteres sollte von der Regierung übernommen werden. Die Herausforderung besteht darin, dieses Konzept in die Realität umzusetzen. Die meisten Stadtteile begrüßen soziale Wohnungsbauprojekte nicht und öffentliche städtische Grundstücke werden immer knapper, was die Suche nach Wohnraum erschwert.

Die Regulierung des Mietwohnungsmarktes erfordert eine stärkere Beteiligung des öffentlichen Sektors an Koordination und Management. Als der Bau von Sozialwohnungen Anfang der 2000er Jahre eingestellt wurde, waren auch die Wohnungsverwaltungen betroffen. Die Kapazität wurde durch zunehmende Defizite aufgrund des langsamen Wirtschaftswachstums und niedriger Steuern weiter eingeschränkt. Taiwans Steuereinnahmen betrugen 2012 nur 12,8 Prozent des BIP und sind damit deutlich niedriger als in Singapur (14,1 Prozent), Japan (16,8 Prozent), Südkorea (20,2 Prozent) oder den OECD-Ländern (durchschnittlich 33,8 Prozent im Jahr 2010). [33]

Fazit

Obwohl die neue Wohnungspolitik mit vielen politischen und finanziellen Herausforderungen konfrontiert ist, drängt die soziale Unzufriedenheit die Regierung und die politischen Entscheidungsträger immer wieder zum Handeln. Wohnungsungleichheit ist zu einem politischen Thema geworden, das Bürgermeister in großen Städten und der Präsident durch Maßnahmen zur Verbesserung der Situation erlassen müssen. Einige Leute in Taiwan glauben, dass der Immobilienmarkt aufgebläht ist und sich das Problem auf natürliche Weise lösen wird, sobald die Blase platzt. Andere befürchten, dass Taiwan dem Weg Japans mit seinen verlorenen Jahrzehnten der wirtschaftlichen Stagnation folgt. Ob und wann die Blase platzen wird, ist fraglich, denn die spekulativen Investitionen stammen aus überschüssigem inländischem Kapital, Ersparnissen und einem anhaltenden Zustrom von ausländischem Kapital. Die Steuerreform wird die Spekulationen dämpfen, aber die Preise werden bestenfalls langsam fallen. Egal wie hoch oder niedrig die Wohnungspreise werden, es wird immer eine Nachfrage nach einkommensschwachen Mietwohnungen geben, die bisher von der Wohnungspolitik vernachlässigt wurde. Der Anteil des sozialen Mietwohnungsbaus von derzeit 0,08 Prozent ist viel zu gering, um soziale Bedürfnisse zu decken. [3.4]

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[eins] Xu Yiping, um ein Haus in Taipeh zu kaufen, 16 Jahre lang nichts essen und trinken Freiheitszeiten , 5. Mai 2012. Chinesisch: http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/879666

[zwei] Taiwanesisches Innenministerium, Wohnungsnachfrageerhebung, Institut für Raumplanung und Information (IPPI), Taipeh: (2004-2014). Chinesisch: http://www.ippi.org.tw

[3] Taipeh ist in dieser Umfrage nicht enthalten; Engel, Schlomo. 11^dasJährliche Demographia International Housing Affordability Survey: 2015, Demographia, (2014: 3^rdQuartal): 33: http://www.demographia.com/dhi.pdf

[4] Alisha Haridasani, Große Preise im kleinen Taipei: Warum sind Immobilien in Taiwans Hauptstadt so teuer? CNN , 23. April 2015: http://edition.cnn.com/2015/04/22/business/taiwan-taipei-expensive-housing-market/

[5] Taiwanesisches Innenministerium, Wohnungsnachfrageerhebung, Institut für Raumplanung und Information (IPPI), Taipeh: (2004-2014). Chinesisch: http://www.ippi.org.tw

[6] Mi, Fu-Kuo, Sozialwohnungspolitik in Taiwan, Taiwan: Eine radikale Vierteljahresschrift in Sozialwissenschaften 1 (2/3; 1988): 138. Chinesisch

[7] Preise für Neubauten haben sich mehr als vervierfacht.

[8] Yi-Ling Chen und Herng-Dar Bih. Das marktfreundliche Wohnungssystem in Taiwan, Wohnen in Ostasien , Hrsg. John Doling und Richard Ronald. (Palgrave MacMillan, 201): 205-229.

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[9] Hu Sheng-Cheng. Untersuchung der sozialen Ungleichheit in Taiwan anhand des Einkommens-Preis-Verhältnisses, Wirtschaftsprognose und -politik für Taiwan 45, nein. 2 (Taiwan: Institute of Economics, Academia Sinica, 2015): 32. Chinesisch. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325

[10] Taiwanesisches Innenministerium, Öffnung von Landressourcen für Besucher des Festlandes für Immobilieninvestitionen, Department of Land Administration, (2015): Chinesisch. http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=992&mcid=1544&qcode=

[elf] Chen und Bih. 2014

[12] Ebenda.

[13] Chu, Cyrus C. Y. und Ting Yueh Kang, Soziale Ungleichheit in der ökonomischen Transformation, Wirtschaftsprognose und -politik für Taiwan 45, nein. 2 (Taiwan: Institute of Economics, Academia Sinica, 2015): 9. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325

[14] Chu, Cyrus, Teyu Chow und Sheng-Cheng Hu, Top Income Shares in Taiwan 1977-2013, World Top Incomes Database Working Paper, (2015/2)

[fünfzehn] Alvaredo, Facundo, Anthony B. Atkinson, Thomas Piketty und Emmanuel Saez, The World Top Incomes Database, abgerufen am 9. Juli 2015: http://topincomes.g-mond.parisschoolofeconomics.eu

[16] Chang, Shang-Yi und Chen, Yi-San, Top 1% von 11%: Die Realität der sozialen Ungleichheit in Taiwan, Commonwealth-Magazin. (2015): Chinesisch. http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5064092

[17] Flannery, Russell, Forbes-Milliardäre 2015: Taiwan rühmt sich 7 neue Mitglieder, Snack King nimmt ab, Forbes. 2. März 2015: http://www.forbes.com/sites/russellflannery/2015/03/02/2015-forbes-billionaires-taiwan-boasts-7-new-members-snack-king-slims-down/

[18] Hu, Sheng-Cheng, 2015.

[19] Taiwanesisches Innenministerium, Fertilitätsraten von Frauen im gebärfähigen Alter, Statistical Yearbook of Interior, Department of Household Registration Affairs, (2015): sowf.moi.gov.tw/stat/year/y02-04.xls

[zwanzig] Jin, Zhoukan, Wohnungsbefragung junger Erwachsener, Geschäft heute , 8. April 2015: Chinesisch. http://www.storm.mg/article/45838

Sternbild Baum des Lebens

[einundzwanzig] Lin, J. H., J. S. Hung, J. H. Li, J. C. Wang und F. Y. Chang, The Falling Generation: The Crises of Big Corporation, Poverty, and Low Fertility Rate, (Taiwan: Taiwan Labour Front, 2011)

[22] Chen und Bih. 2014

[23] Ping-Yi Lu, Öffentlicher Vortrag, Graduate Institute of Building and Planning, National Taiwan University. 17. Juni 2015.

[24] Innenministerium, Wohnungsgesetz, Gesetze und Vorschriften, Republik China (Taiwan): http://www.moi.gov.tw/english/english_law/law_detail.aspx?sn=176

[25] Die Berechnung der Wohneigentumsquote ist eigentlich sehr locker, daher sollte die tatsächliche Zahl niedriger sein. Ist Taiwan mit hohen Wohneigentumsquoten und einer Minderheit derjenigen, die sich ein Haus nicht leisten können, ein glücklicher Ort zum Leben? 393Bürger, 19. Juni 2014, Chinesisch. http://www.393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=102

[26] Chen und Bih, 2014

[27] Peng, Yang-Kai, Hohe Immobilienpreise, Immobiliensteuerreform und die herrschende Landklasse, Commonwealth-Stellungnahme . 2. Mai 2014. Chinesisch. http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/259/article/1338

[28] Sun, Cheng-Yi, Drei Irrtümer bei der Wohnungs- und Grundsteuerreform lassen Raum für Steuerhinterziehung. Vereinigte Nachrichten. 15. Mai 2015, Chinesisch, http://udn.com/news/story/7339/903591- Steuerreform für Immobilien- und Landintegration-3: Falsch öffnet die Tür zur Steuerhinterziehung

[29] Chiu, R. L. H. Regierungsintervention im Wohnungsbau: Konvergenz und die asiatischen Drachen, Zeitschrift für Stadtpolitik und Forschung 26, nein. 3 (2008): 249–269.

[30] Chen, Yi-Ling und William Li, Neoliberalisierung, Staat und Wohnungsmarkt: Transformation der Wohnungspolitik in Taiwan, Zeitschrift für Geographische Wissenschaft 59 (2010): 105-131. Chinesisch. ics.nccu.edu.tw/ced/admin/data/PANEL-C/C9.2.pdf

[31] Die jährlichen Bruttomieteinnahmen, ausgedrückt als Prozentsatz des Immobilienkaufpreises. Das kann ein Vermieter als Return on Investment vor Steuern, Wartungsgebühren und sonstigen Kosten erwarten. – Bruttomieterträge – Taiwan im Vergleich zum Kontinent, Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Taiwan/rent-yields

[32] Taiwanesisches Innenministerium, Survey of Social Housing Demand, 2011. Chinese. sowf.moi.gov.tw/stat/Survey/Comprehensive report of social Housing demand survey.doc

[33] Beratung zur Steuerreform. Akademischer Sinica-Bericht . Nein. 12. (Taiwan: Academic Sinica, 2014): Chinesisch. https://www.sinica.edu.tw/advice/advice_tax.pdf

[3.4] In diesem Artikel möchte ich mich für die Kommentare von Ping-Yi Lu, Chief Executive Officer der Tsuei Ma Ma Foundation for Housing and Community Services, Yang-Kai Peng, Vorsitzender der Organization of Urban Re-s, und Ian Rowen bedanken.