Die Federal Housing Administration ist ein Anker im Wohnungsfinanzierungssystem unseres Landes. Das Programm hat in seiner 80-jährigen Geschichte Millionen von Erstkäufern von Eigenheimen als Einstiegspunkt gedient und vielen Familien dabei geholfen, die Karriereleiter in die Mittelschicht zu erklimmen. In jüngster Zeit spielte FHA eine entscheidende Rolle bei der wirtschaftlichen Erholung des Landes, indem sie weiterhin Hypothekendarlehen versicherte, während das private Kapital während der Immobilienkrise gekürzt wurde. Einige argumentieren, dass die Maßnahmen der FHA uns vom Rand einer weiteren Weltwirtschaftskrise zurückgebracht haben.
Das Programm ist jedoch nicht annähernd so effektiv, wie es sein kann und sein sollte. Ein wichtiger Grund, der in letzter Zeit zu einer wohlverdienten Diskussion geführt hat, ist die Notwendigkeit einer weiteren Klärung der FHA-Kreditgeberhaftung nach dem False Claims Act. Dieses Gesetz verhängt dreifachen Schadenersatz gegen jeden, der einen falschen Anspruch an die Regierung stellt, beispielsweise einen Anspruch auf FHA-Versicherungszahlungen. Es besteht noch zu viel Unsicherheit darüber, welche Arten von Fehlern diese Haftung auslösen können, was zu Strafen in mehrfacher Höhe des Kreditbetrags führen kann. Infolgedessen sind Kreditgeber verständlicherweise vorsichtig, ein FHA-Darlehen zu vergeben, das auch nur ein bescheidenes Ausfallrisiko birgt. Dies hat dazu geführt, dass Kreditgeber den FHA-Standards Kreditüberlagerungen auferlegten und viele größere Kreditgeber dazu veranlassten, sich vollständig von der FHA-Kreditvergabe zurückzuziehen. Dieses Problem ist jedoch Ausdruck eines größeren Problems, das viele schlechte Ergebnisse für Kreditgeber, Verbraucher und Steuerzahler nach sich zieht. Der Kern ist ein Mangel an Ressourcen, der dazu führt, dass die FHA den Betrieb kaum zusammenhält, geschweige denn in der Lage ist, proaktiv notwendige Verbesserungen anzugehen. Das Ergebnis ist für Hausbesitzer, Kreditgeber und Steuerzahler schlecht und hat ein kritisches Stadium erreicht.
Seit der Immobilienkrise hat sich das FHA-Kreditvolumen von dem sehr niedrigen Niveau erholt, das es während des Booms der privaten Subprime-Hypotheken, die die FHA-Kreditvergabe verdrängten, hatte. Im Jahr 2015, den neuesten verfügbaren Daten, stellte FHA 20 Prozent aller Wohnungsbaudarlehen zur Verfügungeinsund 25 Prozent der Wohnungsbaukredite. FHA ist für farbige Kreditnehmer sogar noch wichtiger und stellt fast die Hälfte der Wohnungsbaukredite für afroamerikanische (47 Prozent) und lateinamerikanische (49 Prozent) Kreditnehmer bereit. Angesichts des Wachstums dieser Haushalte und ihrer Schlüsselrolle auf dem gesamten Wohnungsmarktzwei, war der Beitrag der FHA von wesentlicher Bedeutung. Allerdings gibt es im Vergleich zu den historischen Normen vor dem Immobilienboom noch immer zu wenige Wohnungsbaukredite sowohl auf dem gesamten Hypothekenmarkt als auch für farbige Kreditnehmer. Darüber hinaus werden viele der aktuellen FHA-Darlehen von kleineren Kreditgebern bereitgestellt, da größere Kreditgeber, die eher Ziel von FCA-Maßnahmen sind, den Markt verlassen, und sie erfordern aufgrund der gestiegenen Zahl von Kreditgebern noch größere Aufsichtsressourcen beaufsichtigen muss.
Dieses erhöhte Kreditvolumen hat viel dazu beigetragen, das Kapitalniveau von FHA wiederherzustellen, und das Geschäftsbuch entwickelt sich stark.3Aufgrund der rechtlichen Struktur der FHA hat dieses Wachstum jedoch die grundlegenden Operationen der FHA paradoxerweise verschlechtert. Gemäß dem Genehmigungsstatut der FHA gehen alle Einnahmen an den Mutual Mortgage Insurance Fund (MMIF) und können nicht für Operationen verwendet werden, selbst wenn diese Ausgaben die Solidität des MMIF effizient verbessern würden. Infolgedessen hat der Geschäftserfolg von FHA dazu geführt, dass es über genügend Ressourcen verfügt, um seine Kredite zu verwalten. Ein krasses Beispiel dafür ist, dass die Hypothekensysteme von FHA auf COBOL-Systemen laufen, die so alt sind, dass es schwierig ist, Programmierer zu finden, die damit arbeiten können.
Dieser Mangel an Ressourcen verhindert notwendige Maßnahmen der FHA an vielen Fronten, einschließlich der Bemühungen, die Bedenken der Kreditgeber hinsichtlich der Haftung nach dem False Claims Act auszuräumen. Die FHA versuchte, einige dieser Bedenken auszuräumen, indem sie ein System zur Kategorisierung von Hypothekenmängeln entwickelte, das zu Recht die Grundlage für ein System von Rechtsbehelfen und Strafen für nicht konforme Kredite sein sollte. Die FHA verfügte jedoch nicht über die Ressourcen, um diese sogenannte Taxonomie zu implementieren, und so liegt sie Jahre später ungenutzt im Regal. Auf einer breiteren Ebene macht es dieser Mangel an Ressourcen für die FHA äußerst schwierig, ein angemessenes Qualitätskontrollsystem anzuwenden. Infolgedessen hat das False Claims Act in gewisser Weise als Ersatz für ein rationales, proportionales Qualitätskontrollsystem gedient. Jetzt, mit der Anwesenheit vieler neuer kleinerer, schwieriger zu beaufsichtigender Kreditgeber, die selten groß genug sind, um eine Überprüfung des False Claims Act zu erhalten, wird die Herausforderung der Qualitätskontrolle weiter verschärft.
Ein Mangel an Ressourcen hindert die FHA auch daran, andere dringend erforderliche Reformen durchzuführen, von denen alle Mitgliedsgruppen profitieren würden. Ein anhaltendes Problem für FHA-Darlehen sind die hohen Anforderungen an die Bedienung notleidender Kredite. Eine große Herausforderung für FHA-Dienstleister besteht darin, dass sie das Darlehen während der Änderungs- und Vorabänderungskosten tragen müssen. Im Gegensatz dazu kaufen die GSEs die Kredite während dieses Prozesses aus den Pools und entlasten so die Dienstleister. Der FHA-Prozess ist für Dienstleister kostspielig und riskant und verhindert wirksame Darlehensänderungen, was zu schlechten Ergebnissen für den Versicherungsfonds und die Kreditnehmer führt. Im aktuellen Umfeld steigender Hypothekenzinsen wird sich dieses Problem noch verschärfen, da die Dienstleister weniger in der Lage sein werden, Zahlungserleichterungen zu gewähren und auch gezwungen sind, das Risiko eines Kredits zu tragen, der unter dem Marktzins liegt. Das Housing and Economic Recovery Act (HERA) erteilte der FHA die Genehmigung, diese Kredite aus den Pools zu kaufen und bessere Ergebnisse zu erzielen, aber auch dies ist aufgrund fehlender Ressourcen für die Umsetzung ins Stocken geraten.
Die FHA hat vor einigen Jahren versucht, zusätzliche Mittel für diesen Bedarf zu beschaffen, stieß jedoch auf Widerstand. Sie schlug Rechtsvorschriften vor, die sie ermächtigen, eine laufende Gebühr von 4 Basispunkten für bestehende und künftige FHA-Darlehen zu erheben. Die Gebühr für bestehende Kredite wäre aus den Einnahmen der Servicer gekommen, und es überrascht nicht, dass dies abgelehnt wurde. Aber auch ohne diese neue Gebühr hat HERA für eine Alternative gesorgt. HERA genehmigte 25 Millionen US-Dollar pro Jahr für 5 Jahre aus einem negativen Kreditsubventionserlös aus dem MMIF, der für gezielte System-Upgrades und Qualitätskontrollen verwendet werden soll. [HERA Sek. 2126] Bedingung war die Einhaltung der gesetzlichen Eigenkapitalquote der FHA und die FHA lag mehrere Jahre unter diesem Standard, sodass diese Bestimmung nie umgesetzt wurde. Dieser Ansatz ist erneut gerechtfertigt, da die FHA heute ihre erforderlichen Kapitalstandards übertroffen hat.
Die Deckung des kritischen Bedarfs an mehr Ressourcen bei der FHA ist eine Schlüsselkomponente, um nicht nur die Unsicherheit des Gesetzes über falsche Forderungen zu reformieren, sondern auch, um ein solides Funktionieren des FHA-Programms und die Umsetzung anderer dringend erforderlicher Reformen zu ermöglichen. Diese gezielten Ausgaben, die sorgfältig überwacht werden, würden dem MMIF erhebliche Nettoeinsparungen bringen – den Steuerzahler schützen und den Wohnungsmarkt, die Möglichkeiten für Hausbesitzer und die Gesamtwirtschaft erheblich voranbringen.