Wie das Teachers Village in Newark, New Jersey, eine Gemeinschaft rund um Bildung, Erschwinglichkeit und Entwicklung kleiner Unternehmen aufbaut

BannerEs wurde viel über unsere Nation geschrieben Krise der Bezahlbarkeit von Wohnungen , und das aus gutem Grund. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist schlechter werden im ganzen Land, da die Kosten für Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen gleichermaßen steigen. Geschichten gibt es im Überfluss Auswirkungen auf die Arbeitnehmer , besonders die Lehrer unseres Landes – die dringend benötigte Aufmerksamkeit auf eine unglückliche Realität lenken: Zu viele Lehrer können es sich nicht leisten, dort zu leben, wo sie unterrichten .



In 2009, RBH-Gruppe stellte sich eine Lösung für dieses Problem vor: Eine gemischt genutzte Siedlung in Newark, N.J., in der es sich Pädagogen leisten können, bequem in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen, und in der Schulen – und nicht Büros – als Ankermieter dienen. Fast 10 Jahre und viel harte arbeit später , diese Vision ist Wirklichkeit geworden. Wir öffneten Lehrerdorf zwischen 2013 und 2018 schrittweise, wobei 203 Einheiten erschwinglicher Mietwohnungen für Arbeitskräfte an Pädagogen vermarktet wurden. Daneben befinden sich drei Schulen, ein frühkindliches Lernzentrum und 14 Einzelhandelsgeschäfte im Besitz lokaler Unternehmer.

Über den Weg und die Fallstricke auf dem Weg dorthin könnte viel gesagt werden, und wir haben tatsächlich erhalten Erkennung Pro unsere Bemühungen bereitstellen bezahlbarer Wohnraum für Lehrer . Über einen ebenso wichtigen Aspekt von Teachers Village ist jedoch weniger bekannt: unsere Mission, lokale Unternehmer zu unterstützen und ein Ökosystem aufzubauen, von dem die Einwohner und Geschäftsinhaber von Newark direkt profitieren. Dies war zu unserer Überraschung der schwierigste Teil.





Der schwierige Weg für den Nahverkehr in der Innenstadtentwicklung

Obwohl bezahlbarer Wohnraum ein entscheidender Aspekt unserer Entwicklungsstrategie ist, wollten wir auch eine Gemeinschaft von Kleinunternehmern, Unternehmern und Einwohnern schaffen, die eine lebendige, lokal dienende Wirtschaft fördern könnte. Innenstadtentwickler in anderen Städten haben sich höhere Mieten durch das Anziehen von großen Ladengeschäften, Franchises oder Outlets , aber RBH verfolgte eine Einzelhandelsstrategie, die explizit lokale Unternehmermieter anzog. Das können kleine Unternehmen mit nur einem Geschäft oder Restaurant in der Metropolregion sein, oder neue Geschäftsinhaber, die ihren Traum verwirklichen wollten, ihren Nachbarn in der Innenstadt leckere Cupcakes oder kreative Fitnessprogramme zu bringen.

Dies war keine einfache Mission. In unseren ersten drei Jahren (von 2012 bis 2015) haben nur fünf Einzelhändler erfolgreich einen Mietvertrag abgeschlossen, ihre Flächen ausgebaut und konstant Miete gezahlt. Die Anlaufkosten – Planung, Genehmigung, Bau und mehr – erwiesen sich für die meisten Mieter als zu hoch. Wir versuchten zu helfen, indem wir eine Nachfrist mit reduzierter oder gestundeter Miete anboten, aber das reichte nicht aus, um die Belastung zu verringern.



Öffentliche und private Programme zur Unterstützung kleiner Unternehmen boten keine angemessenen Produkte, um diesen fehlenden Mittelstand zu unterstützen – kleine Unternehmen, die mehr als 10.000 US-Dollar und weniger als 1 Million US-Dollar Darlehen benötigten. Wir haben über ein Dutzend lokaler Unternehmer beim Ausfüllen von Unterlagen für verschiedene wirtschaftliche Anreizprogramme unterstützt – darunter die Kreditprogramm für Small Business Administration (SBA) , zu Gemeindeentwicklungsstelle (CDE) Kreditpool und Kreditprogramme von gemeinnützigen Organisationen, Universitäten und lokalen Wirtschaftsförderungsbehörden - alles ohne Erfolg. Entweder fehlten den Antragstellern ausreichende Sicherheiten (Haus, Kontostand) oder die Kredite reichten nicht aus, um die Kosten für den Ausbau und die Möblierung der Flächen zu decken.

Am Ende des Tages lenkte der Zeit- und Arbeitsaufwand für Präsentationen, Besprechungen und Papierkram vom Ziel der Einzelhändler ab, Kunden zu bedienen und großartige Orte in der Innenstadt zu schaffen. Wir wussten, dass es eine andere Strategie geben musste, und suchten nach Wegen, einzugreifen, wo andere Unterstützung fehlte.

Wie Entwickler in der Innenstadt kleine Unternehmen unterstützen können

Anstatt sich von dem unsicheren Weg zur Finanzierung und Erhaltung von Einzelhändlern entmutigen zu lassen, suchten die Einzelhandelsmakler von RBH weiterhin nach einer vielfältigen Mischung aus Unternehmern mit lokalem Wissen, Verbindungen zur Gemeinschaft und viel Tatendrang.



Nach drei Jahren der Rückschläge hat sich RBH im Jahr 2015 entschlossen, zusätzliche Finanzierungen für die Fertigstellung des Einzelhandelsbaus selbst aufzunehmen, um die Tragbarkeitsbelastung für angehende Mieter zu verringern. Wir haben unsere Eigenkapital- und New Markets Tax Credit-Fonds verwendet, um ungefähr 100 bis 150 US-Dollar pro Quadratfuß in die Fertigstellung der Einzelhandelsflächen zu investieren, und haben mit unserem internen Architektur-, Finanz- und Baumanagement-Personal zusammengearbeitet, um Ladenbesitzer bei ihren Visionen für die Räume.

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Durch diese Investitionen unterzeichneten weitere neun Einzelhändler Mietverträge im Teachers Village, darunter eine kuratierte Weinverkostungsbar, ein Kinderzahnarzt, eine Kindertanzschule und ein Fitnessstudio, das Bewohnern und Schülern in Village-Schulen Kurse anbietet. Von unseren insgesamt 14 Filialen sind derzeit neun belegt und fünf weitere haben Mietverträge abgeschlossen. In Newark ansässige Unternehmer betreiben 44 % der Geschäfte, 57 % sind im Besitz von Frauen, 64 % sind im Besitz von Minderheiten und 43 % sind im Besitz von Minderheiten und Frauen.

Wichtiger als die Belegung der Einzelhandelsflächen ist es, sicherzustellen, dass sie die Vielfalt, Stärke und Qualitäten der Newark-Community widerspiegeln. Unsere Bemühungen haben eine Blaupause dafür geliefert, wie wir lokale Kleinunternehmen unterstützen, insbesondere im Hinblick auf das Teachers Village-Modell in andere Städte im ganzen Land, einschließlich Hartford, Connecticut, Chicago, Atlanta und Miami. Mit den richtigen Community-Partnern am Tisch gelingt es uns, einen ganzheitlicheren Entwicklungsansatz voranzutreiben.



Skalierungslösungen in einer sich ständig wandelnden Wirtschaft

Ein Jahrzehnt nachdem RBH das Teachers Village-Projekt gestartet hat, sind die Schulen und Wohnheime dort voll belegt, mit einer Warteliste für Wohnungen. Unter den Unternehmern bildet sich eine echte Gemeinschaft, von denen einige auch im Teachers Village wohnen und ihre Kinder in die Schulen schicken. Unsere Erfolge hier haben es uns ermöglicht, diesen Ansatz bundesweit zu skalieren.

Unser Land steht vor einer Erschwinglichkeitskrise, die sich auswirkt Gehäuse , Aussichten für kleine Unternehmen , und Gemeinden“ Gesamtwohlbefinden . Aber in dieser Krise liegt die Chance für innovative Lösungen. Der Die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum verschiebt sich , da mehr Gemeinschaften nutzungsgemischte Entwicklungen mit einer größeren Bandbreite an Erschwinglichkeit unterstützen . Auch für Unternehmen ändern sich die Trends: Trotz Ängste vor E-Commerce den traditionellen Einzelhandel überholen, es bleibt ein starkes Verlangen für Vielfalt, Einzigartigkeit und lokale Relevanz im innerstädtischen Einzelhandel. Verbraucher möchten in einer kreativen Mischung von Geschäften einkaufen, mit sachkundigen Ladenbesitzern in Kontakt treten und gleichzeitig lokale Unternehmer unterstützen.

Um in dieser sich ständig verändernden Wirtschaft Einfluss zu nehmen, müssen Entwickler und kommunale Entwicklungsfinanzierungsinstitute diese Trends erkennen, auf die Wünsche der lokalen Gemeinschaften, Unternehmen und Verbraucher hören und Mittel bereitstellen, um ihre Bestrebungen zu unterstützen. Unsere Städte sind darauf angewiesen.