Edward DeMarco, der zeitweilige Direktor der Federal Housing Finance Agency, wird weiterhin heftig kritisiert, weil er sich weigert, Fannie Mae und Freddie Mac zu erlauben, für Unterwasser-Kreditnehmer (die mehr schulden, als ihre Häuser wert sind) große Kapitalkürzungen zu zahlen, oder um Refinanzierungen für diejenigen zu erleichtern, die mit hochverzinslichen Hypotheken festsitzen.
Die umkämpfte Aufsichtsbehörde sagt, er versuche lediglich zu verhindern, dass Fannie und Freddie die Verluste von mehr als 190 Milliarden US-Dollar erhöhen, die die Steuerzahler seit September 2008 übernommen haben. Aber der Abgeordnete Elijah Cummings hat ihn als die größte Hürde bezeichnet, die zwischen unserer Nation und der Wiederherstellung der Immobilienmarkt. Die Demokraten im Repräsentantenhaus haben ihn beschuldigt, Daten versteckt zu haben, die angeblich beweisen, dass Hauptkürzungen Geld sparen und Zwangsvollstreckungen reduzieren würden. Und der Abgeordnete Barney Frank hat seinen Rücktritt gefordert.
DeMarco zu verprügeln, kann sich für politische Entscheidungsträger als kathartisch erweisen, die die Schuld an der wirtschaftlichen Flaute zuweisen wollen. Die vorgeschlagene Abhilfe jedoch – die Steuerzahler für Kapitalabschreibungen und Massenrefinanzierungen zahlen zu lassen – würde wenig dazu beitragen, die Wohnungsnot der Nation zu lösen.
Betrachten Sie die Mathematik zu den Hauptreduktionen. Es gibt 11,1 Millionen Wohnimmobilien mit Unterwasserhypotheken, von denen nur etwa 3 Millionen von Fannie und Freddie besichert sind. Fast 80 Prozent dieser 3 Millionen Kreditnehmer haben jedoch noch eine Hypothek, die ihr Engagement und ihre Fähigkeit unter Beweis stellt, Zahlungen ohne Tilgung zu leisten. Folglich würden Kapitalabschreibungen für sie einfach Geld von den Steuerzahlern an die Kreditnehmer überweisen – mit minimalen Auswirkungen auf die Verhinderung von Zwangsvollstreckungen.
Gezielte Bundeshilfe
Die gezielte Reduzierung des Kapitals auf die 20 Prozent der Unterwasser-Kreditnehmer mit säumigen Fannie- und Freddie-Darlehen (insgesamt ca. 600.000) hat das Potenzial, einige Zwangsvollstreckungen zu verhindern, jedoch zu einem viel zu hohen Preis. Es ist äußerst schwierig, Bundeshilfe für eine ausgewählte Gruppe von Kreditnehmern bereitzustellen, ohne anderen Kreditnehmern einen Anreiz zu bieten, ihre Hypotheken nicht mehr zu zahlen. Tatsächlich fanden Untersuchungen von Christopher Mayer, Edward Morrison, Tomasz Piskorski und Arpit Gupta von der Columbia University eine statistisch signifikante Zunahme dieses strategischen Verhaltens als Reaktion auf Ankündigungen der Hauptreduzierung.
Präsident Barack Obama hat vorgeschlagen, nicht ausgegebene Gelder aus dem Troubled Asset Relief Program zu verwenden, um potenzielle Verluste von Fannie und Freddie aus Kapitalkürzungen auszugleichen. Die Steuerzahler würden weiterhin zahlen, aber die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung könnte ihrem gesetzlichen Auftrag nachkommen, Verluste bei den beiden Firmen selbst zu vermeiden.
Auch dies würde kaum Vorteile bringen. Für Unterwasser-Kreditnehmer, die seit mehr als sechs Monaten keine Hypothekenzahlung geleistet haben, ist eine Kapitalkürzung selten angemessen; Für die meisten von ihnen ist es zu spät, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Aus diesem Grund konzentriert sich der Vorschlag des Präsidenten auf Unterwasserkreditnehmer, die in den letzten sechs Monaten eine Hypothekenzahlung geleistet haben. Aber nur etwa 10 Prozent der Kredite von Fannie und Freddie erfüllen dieses Kriterium. Somit würde eine solche gezielte Politik nur etwa 60.000 Unterwasser-Kreditnehmern helfen.
Eine ähnliche Logik untergräbt Vorschläge für eine staatlich unterstützte Refinanzierung von Unterwasser- und säumigen Hausbesitzern, damit sie von den heutigen niedrigen Zinsen profitieren können. Diejenigen, die ihre Kredite aktuell halten, würden von einem niedrigeren Zinssatz profitieren – aber da ihre Zahlungen aktuell sind, besteht für ihre Häuser kein Risiko einer Zwangsversteigerung. (Die meisten Hausbesitzer, die bereits in Zahlungsverzug geraten sind, können ihre Kredite auch zu einem niedrigeren Zinssatz nicht bezahlen.)
die tudors henry fitzroy
Letztendlich sind eine stärkere Wirtschaft und ein robusteres Beschäftigungswachstum erforderlich, um die Wohnungsnachfrage anzukurbeln, die Preise und den Bau anzukurbeln und die Abschottungskrise endlich zu beenden.
Abwärtsdruck
In der Zwischenzeit können die Aufsichtsbehörden Programme fördern, um Zwangsvollstreckungen in Mieten umzuwandeln, was dazu beitragen wird, den Abwärtsdruck auf die Eigenheimpreise zu verringern. Es würde auch dazu beitragen, einige der Unsicherheiten zu beseitigen, die potenzielle Kreditgeber davon abhalten, wohnwirtschaftliche Risiken einzugehen, einschließlich der Schwierigkeiten, eine Wohnung von einem säumigen Kreditnehmer zurückzunehmen, und die Gefahr von Gerichtsverfahren aufgrund von Krediten, die ohne Verschulden des Kreditnehmers fällig werden Kreditgeber, z. B. ein Kreditnehmer, der seinen Arbeitsplatz verliert.
Die Bundesregierung könnte auch Unsicherheiten über die Gültigkeit der elektronischen Registrierungssysteme für Hypotheken verringern, die zur Aufbewahrung von Titelinformationen verwendet werden, die für die Verpackung und den Verkauf von Hypotheken an Investoren unerlässlich sind. Standardformate für Titeldaten würden die lokale Kontrolle bewahren und gleichzeitig groß angelegte Wohnungsinvestitionen erleichtern. In ähnlicher Weise würde eine bessere Koordinierung der Informationen über das Zweitpfandrecht einige Änderungen erleichtern, die von Verhandlungen zwischen den Eigentümern der Haupthypothek und des Zweitpfandrechts abhängig sind.
Im Zuge der anhaltenden Wohnungsbauanpassung sollten wir vermeiden, Maßnahmen zu ergreifen, die wenig bewirken und gleichzeitig Anreize für Kreditnehmer bieten, ihren Verpflichtungen nicht nachzukommen. Solche Bemühungen werden das Problem nur verlängern. Befürworter von Massenabschreibungen und Refinanzierungen sind besser dran, wenn DeMarco herumschwirrt, als ihn einem weiteren kostspieligen, kontraproduktiven Programm beitreten zu lassen.