Die Bundesregierung hat eine Real Problem. Der Immobilienbestand des Bundes (Gebäude, Bauwerke und Grundstücke) ist so groß und vielfältig wie der Auftrag des Bundes. Die Haushaltsvorschriften, die Investitionen in diese Vermögenswerte regeln, sind jedoch ein stumpfes Instrument, das ernsthafte Kollateralschäden anrichtet. Eine Reform dieser Regeln würde es der Regierung ermöglichen, ihren Immobilien-Fußabdruck zu verkleinern und ihre Legacy-Infrastruktur für das 21.stJahrhundert und sparen Milliarden von Dollar.
Der Bund besitzt oder verpachtet etwa 360.000 Gebäude und 3,3 Milliarden Quadratfuß Fläche —sechsmal mehr als alle kommerziellen Büroflächen in Manhattan. Obwohl sich die meisten Gebäude auf Militärstützpunkten befinden, umfasst das Inventar auch Bundesgerichte und Bürogebäude, Postämter, Landeinreisehäfen, IRS-Steuerverarbeitungseinrichtungen, Callcenter der Sozialversicherungsverwaltung, FBI-Außenstellen, Labors des Energieministeriums, Veteranen ' Krankenhäuser und andere zivile Ämter. Auch der Immobilienbestand des Bundes umfasst rund 485.000 Bauwerke – von Nationaldenkmälern bis hin zu Dämmen und Deichen.
Wie die bröckelnden Straßen und Brücken unserer Nation leiden die Gebäude und Strukturen der Bundesregierung unter Alter und Vernachlässigung. Das Government Accountability Office umfasst Immobilienverwaltung des Bundes auf seiner Hochrisikoliste aufgrund des sich verschlechternden Zustands vieler bundeseigener Einrichtungen und der daraus resultierenden übermäßigen Abhängigkeit der Regierung von kostspieligen Mietflächen.
Ein Hauptschuldiger in dieser Krise ist die budgetäre Behandlung (Scoring) der Bundesregierung von Mietverträgen und öffentlich-privaten Unternehmungen, wie sie in einem technischen Dokument dargelegt ist, das außerhalb von Bundesimmobilienkreisen unbekannt ist. Das Office of Management and Budget (OMB) hat Anhang B des Rundschreibens A-11 1991 als Reaktion auf einen perfekten Sturm der Bedingungen in den 1980er Jahren, der dazu führte, dass Bundesbehörden ihre Pachtbefugnisse missbrauchten; Am bemerkenswertesten ist, dass das Verteidigungsministerium (DoD) Leasingverträge zum Erwerb von (Nicht-Kampf-)Schiffen und -Flugzeugen verwendet hat. A-11 legt Kriterien zur Unterscheidung eines Finanzierungsleasings, bei dem der Nettobarwert der Gesamtkosten des Leasingverhältnisses im Jahr des Abschlusses des Leasingverhältnisses im Budget einer Agentur zu verbuchen ist (bewertet), von einem Operating-Leasing fest, das Jahr für Jahr bewertet werden kann.
Rundschreiben A-11 hatte dramatische Auswirkungen auf die Immobilienverwaltung des Bundes. Erstens beendete es die langjährige Nutzung von Pachtkäufen durch die General Services Administration (GSA) unter anderem: Nach dieser im gewerblichen Bereich üblichen Vereinbarung wurde der Pachtvertrag so strukturiert, dass der Pächter (die Regierung) eventuelle Eigentum am Gebäude. Gemäß A-11 wird jeder Leasingvertrag, der zu Staatseigentum führt, als Finanzierungsleasing behandelt, was ihn unerschwinglich macht. Zweitens haben OMB und das Congressional Budget Office (CBO) die Reichweite von A-11 schrittweise erweitert, um die meisten öffentlich-privaten Unternehmungen auszuschließen, die darauf abzielen, den staatlichen Erwerb von Kapitalvermögen zu finanzieren.
OMB und CBO verteidigen die A-11-Wertungsregeln aus zwei Gründen. Einer davon sind die Kosten: Leasingkäufe und öffentlich-private Ventures sind Formen der Drittfinanzierung, und der Einsatz von Drittmitteln ist für den Bund ausnahmslos teurer als der direkte Erwerb eines Anlagevermögens. Das liegt daran, dass selbst die besten privaten Zinssätze den Zinssatz übersteigen, zu dem das US-Finanzministerium Kredite aufnehmen kann. Die andere Rechtfertigung für A-11 ist Transparenz: Wie bei einem Ratenzahlungsplan verbergen Mietkäufe und öffentlich-private Unternehmen die realen langfristigen Kostenverpflichtungen der Regierung, was zu suboptimalen Entscheidungen im jährlichen Budgetprozess führt.
Das Kostenargument der Scorekeeper ist im Grunde richtig – es ist Für den Bund ist es günstiger, ein Gebäude (oder eine Gebäudesanierung) direkt zu kaufen, als es privat zu finanzieren. Aber ihre Annahme, dass Bundesbehörden die großen, einjährigen Finanzierungsspitzen abdecken könnten, die für solche Käufe erforderlich sind, hat sich in einem 23-jährigen Zeitraum unerbittlichen Haushaltsdrucks als falsch erwiesen. Das Ergebnis war ein Lehrbuchbeispiel für unbeabsichtigte Folgen: Da es an den Haushaltsmitteln fehlte, um die tatsächlichen Anforderungen der Einrichtung zu erfüllen, griffen Bundesbehörden auf kostspieligere – und nicht transparentere – Praktiken zurück, als die, die A-11 bekämpfen sollte.
Eine solche Praxis besteht darin, sich auf kurzfristige Operating-Leasingverhältnisse zu verlassen, um die langfristigen Anforderungen der Bundeseinrichtung zu erfüllen. Seit 1990 hat sich der Bestand an bundeseigenen Flächen der GSA nur geringfügig erhöht, während sich der vermietete Bestand (gemessen an der Anzahl der Quadratfuß) verdoppelt hat. Leasing ist im Allgemeinen teurer als Eigentum, wie die Scorekeeper erkannt haben, und kurzfristige Leasingverträge sind teurer als langfristige Leasingverträge, da sie das Risiko des Leasinggebers erhöhen. GSA-Mietverträge haben in der Regel nur eine Laufzeit von 10 Jahren (ein längerer Mietvertrag birgt das Risiko, als Capital Lease bewertet zu werden), obwohl die Bundesmieter von GSA viel länger in ihren Mietverträgen bleiben – im Durchschnitt 27 Jahre. GSA-Administrator Dan Tangherlini sagte vor kurzem dem Kongress, dass es die Bundesregierung doppelt so viel kostet, eine Anlage zu mieten oder zu kaufen oder zu bauen.
Betrachten Sie das neue (2008) Department of Transportation (DOT), das die GSA am Anacostia River im Südosten von DC errichtete, um die Entwicklung dort zu fördern. GSA vermietet die 1,35 Millionen Quadratmeter großes Gebäude , das unter Berücksichtigung von DOT entwickelt wurde, für 45 Millionen US-Dollar pro Jahr bei einem 15-jährigen Operating Lease (ein 20-jähriger Mietvertrag wäre als Capital Lease gewertet worden). Gemäß A-11 war es der GSA nicht erlaubt, einen Mietvertrag auszuhandeln, der dem Staat das Eigentum an dem Gebäude nach beispielsweise 25 Jahren gegeben hätte oder der einen erheblichen Rabatt auf den Marktpreis des Gebäudes am Ende des Mietvertrags beinhaltet hätte (eine andere in der Privatwirtschaft übliche Regelung). Nachdem die GSA nach 15 Jahren etwa 675 Millionen US-Dollar für ein weit darunter liegendes Gebäude (ca. konkurrieren die Anforderung. Selbst wenn der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt bereit ist, das Gebäude an GSA zu verkaufen, wird der Preis aufgrund der bundesstaatlichen Entwicklung, die um das Gebäude herum stattgefunden hat, weit über dem entsprechenden Preis von 2008 liegen.
Abgesehen davon, dass Bundesbehörden gezwungen sind, sich auf kurzfristige Mietverträge zu verlassen, um den langfristigen Anlagenbedarf zu decken, hat A-11 die Behörden dazu veranlasst, Kapitalinvestitionen in ihre Anlagen zu verschieben. Die Behörden mit den größten Lagerbeständen – DoD, GSA und Veterans Affairs – haben einen Nachholbedarf an nicht finanzierten Anforderungen für größere Renovierungen und Neubauten, deren Preis wahrscheinlich 100 Milliarden US-Dollar übersteigt. Obwohl der Aufschub die Bundesausgaben und -defizite kurzfristig reduziert hat, sind aufgeschobene Investitionen eine schlechte Strategie, wie jeder Hausbesitzer weiß: Es ist nicht nur teurer, ein schlecht gewartetes Gebäude zu betreiben, sondern die Kosten für die Behebung der Probleme vervielfachen sich mit der Zeit. Obwohl viele Agenturen ihren Immobilien-Fußabdruck reduzieren möchten, um Mittel für Personal und Aktivitäten freizugeben, die ihre Missionen direkt unterstützen, sind die Vorlaufkosten der Konsolidierung unerschwinglich. Die Deckung dieser Kapitalkosten – einschließlich des Umzugs von Agenturen von teuren Mietverträgen in bundeseigene Gebäude – könnte der Regierung Milliarden von Dollar einsparen.
Wenn Anlage A im Fall A-11 unbeabsichtigte Folgen hat, ist Anlage B das, was passiert ist, nachdem OMB dem DoD 1997 einen Verzicht auf A-11 gewährt hat um den Mangel an angemessenem Wohnraum für Militärfamilien zu beheben, war äußerst erfolgreich. Die Entwickler haben die Investitionen des DoD in Höhe von 2,3 Mrd. Obwohl das DoD die Privatisierung von Familienwohnungen als den wichtigsten und kostengünstigsten Versuch ansieht, die Lebensqualität der Service-Mitglieder zu verbessern, sehen die Punktezähler es als das Pferd, das aus dem Stall kam: CBO kritisierte OMB öffentlich für die Genehmigung der Initiative, und OMB hat es wiederholt versucht es zurück zu gehen.
Die A-11-Wertungsregeln sind ein stumpfes Instrument. Sie basieren wörtlich auf den Vorschriften des Financial Accounting Standards Board, wie Unternehmen – Unternehmen, die sich Geld zur Finanzierung von Kapitalinvestitionen leihen können – einen Leasingvertrag für Steuer- und Offenlegungszwecke behandeln sollten. Die Verwendung dieser Regeln durch die Anzeiger, um zu bestimmen, wie Bundesbehörden den Kapitalerwerb finanzieren sollen, ist fragwürdig. Darüber hinaus gibt es bessere Möglichkeiten, der berechtigten Sorge entgegenzuwirken, dass Agenturen Projekte durchführen, die mit inakzeptablen Finanzierungskosten verbunden sind. Anstatt beispielsweise die Kosten eines öffentlich-privaten Unternehmens in seiner Gesamtheit zu bewerten – der derzeitige Alles-oder-Nichts-Ansatz gemäß A-11, der solche Unternehmen effektiv ausschließt – könnte OMB nur die Differenz zwischen dem Nettogegenwartswert des tatsächlichen Kosten und die Kosten des Projekts, wenn es vom Bund finanziert würde.
Da die Agenturen verzweifelt versuchen, ihre Einrichtungsanforderungen zu erfüllen, ist eine Heimindustrie entstanden, die nach Wegen sucht, die A-11-Regeln zu umgehen. Genug damit! Es ist an der Zeit, dass politische Entscheidungsträger und Punktezähler über die ersten Prinzipien debattieren. Punktezähler werden darauf bestehen, dass die Vorzüge von öffentlich-privaten Unternehmungen und Pachtkäufen nebensächlich sind; A-11 befasst sich nur mit der richtigen Budgetierung. Aber wenn eine ordentliche Budgetierung die Bundesregierung zu Dummheiten verleitet, ist das sicherlich ein Grund für eine Diskussion. Es geht um viel. Es ist jetzt Zeit. Lassen Sie die Debatte beginnen.