Bürgermeisterin Muriel Bowser begann im vergangenen Januar ihre zweite Amtszeit als Bürgermeisterin von Washington, D.C., indem sie sich ein ehrgeiziges Ziel für den Bezirk setzte: Bauen 36.000 neue Wohnungen bis 2025. Um die Wahrscheinlichkeit zu verringern, dass Neubauten einkommensschwache und Minderheitengemeinschaften verdrängen, forderte der Bürgermeister jede Gemeinde und jeden Stadtteil auf, sich für das stadtweite Ziel einzusetzen.
Aber in den letzten zehn Jahren hat der Distrikt – und die Hauptstadtregion insgesamt – nicht genug neue Wohnungen gebaut, um die Nachfrage zu decken. Die eigenen Gesetze des Distrikts sind ein Teil des Problems: Meine neue Forschung zeigt, dass in Vierteln, in denen die Immobilienpreise gestiegen sind, diejenigen mit einer restriktiveren Zoneneinteilung keine neuen Häuser gebaut haben.
Ein grundlegendes Prinzip der Ökonomie ist, dass die Produzenten das Angebot erhöhen, wenn die Preise von Waren oder Dienstleistungen steigen. Wenn die Wohnungspreise in bestimmten Städten oder Stadtteilen steigen, sollten Bauherren daher mehr Wohnungen bauen. Und tatsächlich wurde in Bezirken mit einem höheren Wohnwertwachstum auch mehr Wohnungsneubau gebaut – aber nur dort, wo restriktive Zoneneinteilung das Wachstum nicht behinderte.
Abbildung 1 zeigt den Zusammenhang zwischen der Entwicklung der Wohnwerte in den Quartieren von 2000 bis 2010 und der Zahl der neu gebauten Wohnungen. Die ansteigende Linie zeigt, dass in den Folgejahren in Stadtteilen mit höheren Preissteigerungen mehr neue Wohnungen hinzukamen.
Aber nicht alle Viertel, in denen die Immobilienpreise stark gestiegen sind, haben mehr Wohnungen gebaut. Wenn wir uns nur auf Stadtteile mit dichter Bebauung konzentrieren – Orte, an denen große Mehrfamilienhäuser erlaubt sind – gibt es eine starke positive Korrelation zwischen dem Wachstum der Wohnimmobilienpreise und der Zahl der neu gebauten Wohnungen (Abbildung 2). Die Steigung ist für diese Gruppe von Quartieren steiler als für den gesamten Bezirk.
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Ganz anders sieht der Zusammenhang jedoch aus, wenn wir nur Quartiere mit restriktiver Zonierung grafisch darstellen, in denen nur Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder kleine Wohnungen erlaubt sind (Abbildung 3). Bei restriktiv gezonten Quartieren gibt es keinen Zusammenhang zwischen der Veränderung der Wohnwerte und der späteren Entwicklung. Das widerspricht der ökonomischen Intuition: Steigende Eigenheimwerte weisen darauf hin, dass diese Quartiere attraktive Orte sind, an denen Haushalte leben wollen und in denen Bauträger vermutlich vom Verkauf oder der Vermietung weiterer Wohnungen profitieren könnten.
Die Regressionsanalyse bestätigt die Ergebnisse dieser Grafiken (Details sind im längeren Artikel verfügbar). Selbst unter Berücksichtigung einer Vielzahl von wirtschaftlichen und demografischen Merkmalen in der Nachbarschaft beeinflussen Veränderungen der Wohnungspreise den Neubau je nach Zoneneinteilung unterschiedlich. Wo die Zonierung Wohnungen mit hoher Dichte ermöglicht, bauen Entwickler. Wo die Zoneneinteilung Wohnungen verbietet, werden kaum neue Wohnungen gebaut.
Betrachten Sie als konkretes Beispiel zwei benachbarte Zählbezirke auf der Nordseite des Capitol Hill, in der Nähe des beliebten H Street-Korridors. In beiden Bezirken stiegen die Wohnungspreise von 2000 bis 2010 jährlich um mehr als 11%. In dem für hochverdichteten Wohnraum ausgewiesenen Bezirk (84.02) wurden zwischen 2008 und 2016 Genehmigungen für 100 neue Wohnungen erteilt. Der andere Bezirk (80.01) wurde nur zoniert für Wohnungen mit geringer Dichte und erhielt in dieser Zeit nur fünf neue Wohngenehmigungen. (Beide Bezirke liegen größtenteils außerhalb des Capitol Hill Historic District, was die Entwicklung neuer Wohngebiete unabhängig von der Zoneneinteilung einschränken könnte.)
Restriktive Zoneneinteilung verschlechtert die Erschwinglichkeit in zweierlei Hinsicht. Sie schränkt nicht nur die Zahl der Neubauten ein, sondern ermutigt auch Immobilienbesitzer in teuren Quartieren, bestehende Strukturen in Größe oder Qualität aufzuwerten und damit noch teurer zu machen. So erweitern viele Einfamilien- oder Reihenhäuser in hochwertigen Quartieren die Größe des Hauses, indem sie ein weiteres Geschoss aufsetzen oder die rückwärtigen Außenwände ausstoßen (Abbildung 4). Diese Erweiterungen oder Innenaufwertungen wie Küchen- und Badezimmerrenovierungen erhöhen den Wert des Hauses, erhöhen jedoch nicht die Anzahl der Wohnungen in einer Nachbarschaft. Zu- und Umbauten kommen den bestehenden Hausbesitzern zugute, erschweren es aber neuen Bewohnern, sich in diese Quartiere einzukaufen.
Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen für den Ausbau oder die Renovierung von Bestandswohnungen korreliert positiv mit den Anfangswerten der Wohnungen im Quartier (Abbildung 5). Abhängig von den Eigenheimwerten erteilten restriktiv abgegrenzte Nachbarschaften mehr Anbau- und Änderungsgenehmigungen als Nachbarschaften, die Wohnungen mit hoher Dichte zulassen.
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Einer der teuersten Zählbezirke des Distrikts ist das Viertel Glover Park nördlich von Georgetown. Im Jahr 2010 war das durchschnittliche Haus in diesem Bezirk (3,0) fast 800.000 US-Dollar wert, und der Wert war seit 2000 jährlich um 8 % gestiegen. Von 2008 bis 2016 wurden nur sieben neue Wohneinheiten in dem Bezirk zugelassen, während 54 Wohnungen Erweiterungsgenehmigungen erhielten und mehr 300 Änderungsgenehmigungen wurden erteilt. Diese Genehmigungen verbessern die Qualität des Wohnungsbestands in der Nachbarschaft und erhöhen damit die Preise, ohne das Wohnungsangebot zu erhöhen.
Damit der Bezirk auch nur annähernd die 36.000 neuen Wohnungen bauen kann, die Bürgermeister Bowser gefordert hat, muss der Bau beschleunigt werden. In den letzten zehn Jahren wurde ein großer Teil des Wohnungsneubaus in nur wenigen Vierteln realisiert – in Navy Yard, The Wharf, NoMa und dem H Street-Korridor wurden die größten Beträge verzeichnet. Bei einigen davon handelte es sich um sehr große geplante Entwicklungen auf Land, das im Besitz des Distrikts oder der Bundesregierung war, was den lokalen Beamten mehr Kontrolle über die Landnutzung und den Entwicklungsprozess gab. Im Kreis sind aber noch nicht viele große, unterentwickelte Parzellen vorhanden (Bau des Altersheims der Bundeswehr ist bereits im Gange).
Um seine Wohnziele zu erreichen, muss der Bezirk eine verdichtete Bebauung in bestehenden Wohnquartieren zulassen. In Ermangelung von Zoneneinteilungen und politischen Barrieren könnten Bauträger auf großen Grundstücken in teuren Quartieren Einfamilienhäuser durch drei- oder vierstöckige Mehrfamilienhäuser mit vier bis zehn Wohnungen ersetzen – was die Zahl der bewohnbaren Familien deutlich erhöhen würde chancenreiche Nachbarschaften. Eine weniger restriktive Zoneneinteilung würde Tausenden von Distriktfamilien bessere Möglichkeiten bieten.