Überdenken von Wohneigentumsanreizen, um die finanzielle Sicherheit der Haushalte zu verbessern und das rassistische Wohlstandsgefälle zu verringern

Blaupausen für amerikanische Erneuerung und Wohlstand





Inhalt


Zusammenfassung

Während des größten Teils des 20. Jahrhunderts haben sich die USA auf Wohneigentum – subventioniert durch die Bundessteuerpolitik – als Mittel zum Vermögensaufbau verlassen. Wohneigentum kann zwar ein wirksamer Vermögensaufbaumechanismus sein, birgt aber auch einige finanzielle Risiken für die Haushalte. Insbesondere ist der Wohnungsbau weder diversifiziert noch liquide, und die Anlagerenditen variieren stark je nach geografischen Märkten und Zeitpunkt des Kaufs. Darüber hinaus verschärft die Abhängigkeit von Wohneigentum aufgrund der Rassendiskriminierung auf dem Wohnungs- und Hypothekenmarkt über viele Jahrzehnte die Vermögenskluft zwischen schwarzen und weißen Familien weiter.



Eine ausgewogenere Politik könnte sowohl die finanzielle Sicherheit erhöhen (insbesondere für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen) als auch das rassische Wohlstandsgefälle verringern. Diese alternativen Strategien würden das Eigenheim nicht ersetzen, sondern die Grenzen des Eigenheims überwinden, insbesondere durch eine höhere Liquidität und Diversifikation. Den gegenwärtigen Hypothekenzinsabzug durch eine Steuergutschrift für Erstkäufer von Eigenheimen zu ersetzen, die auf Haushalte mit mittlerem Einkommen abzielt, wäre weniger kostspielig und fortschrittlicher als die derzeitige Politik. Bundessubventionen für individuelle Entwicklungskonten (IDAs) und Kinderentwicklungskonten (manchmal auch Babybonds genannt) würden erhebliche Fortschritte bei der Schließung der rassischen Vermögenslücke machen und es Familien ermöglichen, für längerfristige Investitionen zu sparen. Ein auf Arbeitgeber abgestimmtes Sparkonto – ähnlich wie 401(k)-Programme – würde die Haushalte ermutigen, leicht verfügbare, liquide Ersparnisse für den kurzfristigen Bedarf aufzubauen.



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Herausforderung

Schon vor der COVID-19-Pandemie hatten zu viele US-Haushalte fast kein finanzielles Polster. Zumindest einige leicht zugängliche Ersparnisse ermöglichen es den Menschen, unerwartete finanzielle Anforderungen zu erfüllen: den Verlust des Arbeitsplatzes, eine dringende medizinische Versorgung oder alltägliche Ereignisse wie Haus- und Autoreparaturen. Ab 2019, 40% der Haushalte konnte einen Notfall von 400 US-Dollar nicht ohne Kreditaufnahme bezahlen – geschweige denn mehrere Monate einer breiten wirtschaftlichen Verlangsamung standhalten.



Reichtum – oder fehlender Reichtum – ist nicht gleichmäßig auf alle Haushalte verteilt. Die Vermögenslücke zwischen nicht-hispanischen weißen Haushalten und schwarzen Haushalten ist groß und anhaltend. Laut der Umfrage zu Verbraucherfinanzen 2019 , die mittlere weiße Familie hatte das achtfache Vermögen der mittleren schwarzen Familie und das fünffache Vermögen der mittleren lateinamerikanischen oder hispanischen Familie.



Seit der Mitte des 20. Jahrhunderts , setzten die USA in erster Linie auf Wohneigentum als Strategie für Haushalte mit mittlerem Einkommen, um Vermögen aufzubauen. Für Haushalte in den drei Quintilen mit mittlerem Einkommen ist Wohneigentum das größte einzelne Finanzvermögen, das zwischen 50 und 70 % des Nettovermögens ausmacht (Abbildung 1). Das Vertrauen auf Wohneigentum als wichtigste Vermögensquelle birgt jedoch ein inhärentes Risiko für die Haushalte und treibt die Vermögenskluft zwischen schwarzen und weißen Haushalten weiter voran.

Abb1



Ein ausgewogenerer nationaler Ansatz zum Vermögensaufbau sollte drei Arten von Strategien hervorheben: Förderung kurzfristiger, liquider Ersparnisse durch arbeitgeberangepasste Sparprogramme; Ersetzen des derzeitigen Hypothekenzinsabzugs durch eine gezielte Steuergutschrift für Erstkäufer; und Bereitstellung von Subventionen für den längerfristigen Vermögensaufbau durch individuelle Entwicklungskonten (IDAs) und Kinderentwicklungskonten (Babybonds). Eine stärkere öffentliche Unterstützung für alternative Vermögensaufbaustrategien soll nicht vom Wohneigentum abschrecken, sondern es ergänzen und seine Grenzen überwinden.



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Grenzen historischer und bestehender Richtlinien

Die historische Abhängigkeit des Landes vom Wohneigentum beim Vermögensaufbau birgt Risiken für einzelne Haushalte und verschärft das rassische Wohlstandsgefälle. Die derzeitige Wohneigentumsförderung – insbesondere der Hypothekenzinsabzug – ist wenig auf soziale Ziele ausgerichtet.



Wohneigentum birgt finanzielle Risiken für einzelne Haushalte

Wohneigentum hat mehrere Schlüsselmerkmale, die es als Instrument zum Vermögensaufbau attraktiv machen. Das Verständnis dieser Funktionen ist nützlich, um effektive alternative Strategien zu entwickeln. Aufgrund der Struktur der US-Hypothekenmärkte können sich Haushalte den Großteil der Vorlaufkosten zu relativ niedrigen Zinssätzen leihen, um ihre Anfangsinvestitionen zu hebeln. Die Tilgung einer Hypothek mit voller Tilgung über 30 Jahre ermöglicht es Hausbesitzern, durch erzwungenes Sparen Vermögen aufzubauen, ohne jeden Monat bewusst ungenutzte Einnahmen beiseite legen zu müssen. Festhypotheken bieten sehr lange Sicherheit über die monatlichen Wohnkosten und schaffen eine Hecke gegen zukünftige Mieterhöhungen.



Auf der anderen Seite birgt Wohneigentum als Vermögensaufbaustrategie einige Risiken und Grenzen (Tabelle 1). Einer der Grundsätze der Finanzberatung besteht darin, in ein diversifiziertes Portfolio zu investieren, wobei die Streuung der Ersparnisse auf eine Reihe von Branchen und Unternehmen (z. B. über Investmentfonds und nicht auf einzelne Aktien) das Risiko großer Verluste verringert. Der Kauf eines Eigenheims ist das Gegenteil von Diversifikation. Für Familien ohne große Vermögen konzentriert Wohneigentum die Ressourcen einer Familie auf einen einzigen Sachwert, eine Branche und einen Standort.

Tabelle 1



Der standortspezifische Charakter von Immobilien führt zu einer Anlageklasse, die sowohl große Gewinner als auch große Verlierer hervorbringen kann. Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise hat sich in den letzten 20 Jahren in den US-Gemeinden stark verändert: Hausbesitzer in der San Francisco Bay Area haben unerwartete Gewinne eingefahren, während Hausbesitzer in Cleveland bestenfalls mit der Inflation Schritt gehalten haben. Auch innerhalb derselben Community spielt der Zeitpunkt des Kaufs eine Rolle. Viele Hausbesitzer, die 2005 und 2006 kauften – kurz vor dem Höhepunkt des Immobilienbooms – erlebten steile Preisrückgänge, die sie ein Jahrzehnt lang unter Wasser ließen (da sie mehr auf ihre Hypothek schuldeten, als das Haus wert war).



Selbst für Eigenheimbesitzer, die Eigenkapital in ihren Häusern aufgebaut haben, kann die Beschaffung von Bargeld zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs kompliziert sein. Ein Haus ist kein Sparschwein – obwohl Eigenheimkredite und Refinanzierungen zur Auszahlung es Eigentümern ermöglichen können, ihr Eigenkapital zu nutzen, ohne das Haus zu verkaufen, sind diese Instrumente mit Transaktionskosten verbunden und nicht überall verfügbar.

Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt und das rassistische Wohlstandsgefälle

Abgesehen von den Risiken für einzelne Hausbesitzer besteht die größere soziale Sorge darin, dass die jahrzehntelange Diskriminierung auf den Wohnungs- und Hypothekenmärkten zu erheblichen Vermögensunterschieden zwischen schwarzen und weißen Haushalten beigetragen hat. Der Prozess des Eigenheimkaufs bietet zahlreiche Möglichkeiten für potenzielle Diskriminierung, die oft schwer nachweisbar sind. Makler wählen aus, welche Häuser und Nachbarschaften sie potenziellen Käufern zeigen möchten, Lenkung Schwarze und weiße Kunden in Richtung Nachbarschaften, die ihrer eigenen Rasse entsprechen und somit verstärkend Rassentrennung. Während des größten Teils des 20. Jahrhunderts konnten Banken schwarze Hypothekenantragsteller rechtlich diskriminieren – eine Praxis, die von der Bundesregierung unterstützt wurde Redlining-Richtlinie . Mehr als 50 Jahre nach dem Fair Housing Act von 1968 Beweis des Gehäuses Diskriminierung ist noch zu finden in Hypothekendarlehen .

Hindernisse für den Hauskauf durch schwarze Haushalte haben im Laufe der Zeit zu einem kumulativen Wohlstandsgefälle geführt. Weiße Hausbesitzer konnten ihren Kindern Vermögen vererben – zum Beispiel durch Unterstützung bei Anzahlungen – während schwarze Haushalte systematisch von diesem generationenübergreifenden Vermögensaufbau ausgeschlossen wurden. Schwarze und Latino- oder hispanische Familien besitzen seltener ein Eigenheim als weiße Familien mit ähnlichem Einkommen. Wenn schwarze Familien Häuser kaufen, kaufen sie oft Häuser mit niedrigerem Wert in Vierteln mit geringerer Preissteigerung . Im Jahr 2015 verfügte der durchschnittliche nicht-hispanische weiße Hausbesitzer über 100.000 US-Dollar Eigenheimkapital (Hauswert abzüglich ausstehender Hypothekensaldo). Der mittlere schwarze Hausbesitzer hatte mit 56.000 US-Dollar etwas mehr als halb so viel Eigenkapital.

Abb2

Selbst wenn es den USA gelingen würde, die Rassendiskriminierung bei allen Wohnungstransaktionen in Zukunft zu beseitigen – was wesentlich mehr Ressourcen und politischen Willen für eine faire Durchsetzung des Wohnungsbaus erfordern würde, als das Land bisher gezeigt hat – würde dies allein noch sehr wenig dazu beitragen, die entstandene Vermögenslücke zu verringern in den letzten 200 Jahren.

Hausbesitzer sind politisch und sozial engagierter – im Guten wie im Schlechten

Ein Grund für die Subventionierung von Wohneigentum ist, dass Eigenheimbesitzer positive Spillover-Effekte in ihren Gemeinden. Einige Untersuchungen haben beispielsweise ergeben, dass Hausbesitzer ihre Häuser in einem besseren Zustand erhalten, was sich in höheren Immobilienwerten für ihre Nachbarn niederschlägt. Auch andere Studien stellen fest, dass Hausbesitzer mehr in ihre Kindererziehung , wählen eher und im Allgemeinen mehr engagieren in Bürgerorganisationen. Aber die empirischen Beweise für diese Behauptungen sind: gemischt , und schlägt vor, dass die Kosten öffentlicher Subventionen (unten beschrieben) viel größer als alle Sozialleistungen.

Darüber hinaus ist ein stärkeres politisches Engagement von Hausbesitzern im Vergleich zu Mietern kein uneingeschränkter Segen, da es die soziale und wirtschaftliche Ungleichheit verschärft. Auf lokaler Ebene organisieren sich Hausbesitzer oft gegen Veränderungen, die sie als Bedrohung für ihr Leben wahrnehmen Immobilienwerte , auch wenn diese Veränderungen weitreichende soziale Vorteile bieten – zum Beispiel Wohnungsbau für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Beteiligung Bei Gemeindeversammlungen werden tendenziell ältere, weiße und männliche Hausbesitzer dominiert, unabhängig von der Bevölkerungsstruktur der größeren Gemeinde. Einfach ausgedrückt, können die Anreize von Hausbesitzern, ihr persönliches finanzielles Vermögen zu schützen, nicht mit größeren gesellschaftlichen Zielen übereinstimmen.

Die derzeitige Wohneigentumsförderung ist schlecht konzipiert

Das wichtigste Instrument zur Förderung von Wohneigentum – die Vorzugsbehandlung im Rahmen der Bundessteuerpolitik – ist ineffizient, regressiv und teuer. Der Hypothekenzinsabzug (MID) ermöglicht es Hausbesitzern, die für eine Hypothek gezahlten Zinsen von ihrem Einkommen abzuziehen, das der Bundeseinkommensteuer unterliegt. Die Leistungen stehen nur Haushalten zu, die ihre Abzüge einzeln aufführen, wobei die größten Leistungen an Gutverdiener (die höhere Grenzsteuersätze haben) und Haushalte mit sehr hohen Hypothekendarlehen (die über ein hohes Einkommen verfügen und auf teuren Wohnungsmärkten leben) gehen. Schon vor dem Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz von 2017 erhielten die meisten Haushalte mit mittlerem Einkommen außerhalb der teuren Küstengebiete wenig oder gar keine Vorteile von der MID. Nach dem Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz verdoppelt der Standardabzug, der Anteil der Haushalte, die aufschlüsseln stark geschrumpft , während die Vorteile sind noch konzentrierter unter einkommensstarken Haushalten.

Diese Struktur bedeutet, dass die MID für Erstkäufer von Eigenheimen praktisch keine Vorteile bietet und daher erhöht sich nicht der Gesamtwert des Landes Wohneigentumsquote . Es ermutigt jedoch Haushalte mit hohem Einkommen, teurere Häuser zu kaufen und größere Hypotheken (bis zur Obergrenze von 750.000 USD) im Verhältnis zum Wert der Immobilie aufzunehmen. Die Verteilung der Vorteile ist überwiegend regressiv Bevorzugung von Haushalten mit hohem Einkommen . Und die MID ist teuer: Die Wohneigentumsförderung inklusive der MID kostet den Bund 2019 schätzungsweise 196 Milliarden US-Dollar .

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Richtlinien empfehlungen

Um Haushalten beim Aufbau ausgewogenerer und liquiderer Sparportfolios zu helfen, sollten die politischen Entscheidungsträger zwei Ansätze verfolgen. Erstens, die Wohneigentumsförderung im Steuersystem neu zu gestalten, um Erstkäufer von Eigenheimen mit mittlerem Einkommen besser zu unterstützen. Zweitens: Entwicklung und Förderung von Vermögensaufbaumechanismen außerhalb des Eigenheims, einschließlich kurzfristiger und langfristiger Vermögenswerte.

Wohneigentumsförderung besser auf Erstkäufer mit mittlerem Einkommen ausrichten

Die Steuerpolitik des Bundes könnte Mietern mit mittlerem und mittlerem Einkommen effektiver helfen, sich den Kauf ihres ersten Eigenheims leisten zu können. Eine Reihe von Wissenschaftlern hat Vorschläge gemacht, wie dies zu tun ist; sie unterscheiden sich etwas in den Details, teilen aber meist die allgemeine Struktur, die auf Erstkäufer ausgerichtet ist, anstatt jährliche Zuschüsse an bestehende Eigenheimbesitzer zu gewähren.

Ein von den Ökonomen William G. Gale, Jonathan Gruber und Seth Stephens-Davidowitz vorgeschlagenes Beispiel betrifft zwei Änderungen der aktuellen Steuerpolitik. Wandeln Sie die MID zunächst in eine einmalig rückzahlbare Steuergutschrift für Erstkäufer von Eigenheimen um, mit größeren Gutschriften für einkommensschwächere Haushalte. Zweitens könnte die Bundesregierung ein neues abgestimmtes Sparprogramm mit steuerlicher Vorzugsbehandlung und zweckgebundenen Mittelverwendungen schaffen, um etwaige negative Anreize für die Mieter auszugleichen, für eine Anzahlung zu sparen. (Dies könnte mit individuellen Entwicklungskonten kombiniert werden, die unten erörtert werden.) Diese beiden Aspekte – Haushalten helfen, einen Topf mit Ersparnissen aufzubauen, um sie für eine Anzahlung zu verwenden, und Ausgleich der Anschaffungskosten für den Kauf eines Eigenheims durch einen erstattungsfähigen Kredit – würden eine moderatere und Haushalte mit mittlerem Einkommen, die jährlich etwa ein Viertel der MID-Ausgaben kosten (16,8 Milliarden US-Dollar gegenüber 72 Milliarden US-Dollar im Jahr 2006).

Schließen Sie das rassistische Wohlstandsgefälle durch individuelle und kindliche Entwicklungskonten

Das Sprichwort Geld bringt Geld hervor, unterstreicht ein zentrales Hindernis für die Schließung der rassischen Wohlstandslücke. Die typische weiße Familie unter 35 Jahren hat ein Vermögen von etwa 24.000 $ —eine Anfangssumme, die für die Zukunft investiert werden kann. Die typische schwarze Familie unter 35 Jahren hat ein Vermögen von etwa 600 US-Dollar – eine Summe weniger als die typische monatliche Miete. Dazwischen liegen Latino- oder Hispanic-Familien mit einem durchschnittlichen Vermögen von rund 11.000 US-Dollar.

Familien mit geringem Vermögen sind anfälliger für negative wirtschaftliche Schocks und müssen möglicherweise kostspielige Schulden aufnehmen (z. B. Kreditkartensalden), um die laufenden Ausgaben zu bezahlen. Um schwarze Familien ohne Ersparnisse auf einen Aufwärtstrend zu bringen, ist eine anfängliche Ausstattung mit Startkapital erforderlich, höchstwahrscheinlich aus öffentlichen Subventionen. Wissenschaftler haben dafür zwei Vorschläge gemacht, von denen sich einer auf Ersparnisse von Erwachsenen und der andere auf Kinder konzentriert.

Individuelle Entwicklungskonten (IDAs) sind spezialisierte Sparkonten, die Haushalten helfen, Gelder für bestimmte Ziele außerhalb des Ruhestands anzusammeln. Bisher wurden diese in den USA meist als kleine Pilotprogramme versucht, obwohl es Vorschläge Pro universelle Programme . Bei Haushalten mit niedrigem Einkommen werden die Beiträge zu diesen Konten durch öffentliche Zuschüsse ergänzt. Gelder könnten ohne Strafe für bestimmte Zwecke, wie postsekundäre Bildung, Gründung eines Unternehmens, Kauf eines Eigenheims oder Hausreparaturen, abgezogen werden. Forscher, die bewertet Die Pilotprogramme kommen zu dem Schluss, dass IDAs den Zugang zu Wohneigentum und zum Halten von finanziellen Vermögenswerten außerhalb des Ruhestands unter Mietern verbessern können. Bei kleinen Programmen waren die Verwaltungskosten relativ hoch (60 USD pro Teilnehmer-Monat). Die Gesamtkosten des Programms würden davon abhängen, wie viele Haushalte teilnahmeberechtigt wären und wie hoch die Sparquote ist.

Die Präsidentschaft der Demokraten 2020 Vorwahlen lenkte neue Aufmerksamkeit auf Konten zur Entwicklung von Kindern, die manchmal als Baby Bonds bezeichnet werden. Beyogen auf Forschung Nach den Ökonomen Darrick Hamilton und William Darity Jr. könnte die Bundesregierung für jedes in den USA geborene Kind Sparkonten einrichten, wobei die Höhe der anfänglichen Subvention vom Vermögen der Familie bestimmt wird. Ähnlich wie bei IDAs könnten Gelder für qualifizierte Zwecke, einschließlich Bildung, Gründung eines Unternehmens oder Anzahlung für ein Eigenheim, abgehoben werden, sobald das Kind 18 Jahre alt ist.

Die Verwendung von Vermögen anstelle von Einkommen hat zwei Vorteile. Erstens gibt das Vermögen genauer an, wie hoch die verfügbaren Familienressourcen sind. Zweitens, während ein Baby-Bond-Programm prima facie rassenneutral wäre, würden die meisten schwarzen Familien aufgrund des beträchtlichen Vermögensgefälles zwischen schwarzen und weißen Familien größere Anfangsausstattungen erhalten. Abhängig vom spezifischen Design schätzen Hamilton und Darity, dass drei Viertel der Neugeborenen über ein Kinderentwicklungskonto mit einem durchschnittlichen Wert von 20.000 US-Dollar und maximal 60.000 US-Dollar finanziert werden könnten. Basierend auf ihren Annahmen würde das Programm rund 60 Milliarden US-Dollar pro Jahr kosten (in 2012 US-Dollar).

ist vier Wochen im Monat

Helfen Sie allen Haushalten, durch arbeitgeberkongruente Sparkonten kurzfristig Liquidität aufzubauen

Eigenheimkapital, IDAs und Kinderentwicklungskonten sind alle als langfristige Investitionen gedacht, ähnlich wie Rentenkonten wie IRAs und 401(k)-Pläne. Von diesen Konten kann kein Geld abgehoben werden, ohne dass Transaktionskosten anfallen, was Haushalte effektiv davon abhält, ihren Notgroschen vorzeitig aufzubrauchen. Aber alle Haushalte – Hausbesitzer ebenso wie Mieter – würden von leichter zugänglichen Ersparnissen profitieren, um kurzfristige Ausgaben wie Autoreparaturen oder dringend benötigte Gesundheitsversorgung zu decken.

Die Vermögensunterschiede zwischen weißen, schwarzen und lateinamerikanischen oder hispanischen Familien zeigen sich auch in der Höhe ihrer Notstandsersparnisse (Abbildung 3). Fast 99% der weißen Familien verfügen über einige liquide Mittel; Der Wert dieser Vermögenswerte beträgt etwa 8.100 US-Dollar, verglichen mit 1.500 US-Dollar für schwarze Familien und 2.000 US-Dollar für lateinamerikanische oder hispanische Familien.

Abb. 3

Die Verhaltensökonomie bietet einige Einblicke in die Gründe, warum die meisten Menschen weniger sparen, als sie beabsichtigt haben. Es liegt in der menschlichen Natur, dass Menschen kurzfristiges Glück hoch schätzen, sich aber die längerfristigen Kosten unzureichender Ersparnisse (zB Altersarmut) nicht vorstellen können. Erkenntnisse aus der Verhaltensökonomie haben die Gestaltung von Rentenplänen beeinflusst und zu höheren Einschulungsraten geführt; sie könnten auch verwendet werden, um erfolgreiche Programme aufzustellen, die Einsparungen für kurzfristigere Bedürfnisse fördern.

Ein Modell vorgeschlagen von Haushaltsexperten ist ein Notfallsparplan, der von Arbeitgebern verwaltet wird und in vielerlei Hinsicht wie ein 401(k) funktioniert. Arbeitnehmer würden automatisch in den Plan aufgenommen, eine Technik, die von Rentenkonten verwendet wird, um eine höhere Beteiligung zu fördern (aber sie könnten sich entscheiden, sich abzumelden). Im Rahmen des Plans würde ein bestimmter Prozentsatz des wöchentlichen (oder monatlichen) Gehaltsschecks des Arbeitnehmers auf ein Sparkonto eingezahlt, das sowohl von der regulären Direkteinzahlung des Arbeitnehmers als auch von arbeitgeberfinanzierten Rentenplänen oder Gesundheitssparkonten getrennt gehalten wird. Das Aufteilen von Geldern in verschiedene Töpfe hilft der mentalen Buchhaltung der Menschen; Regelmäßige Zahlungen, die auf ein Girokonto eingezahlt werden, sind für typische Ausgaben gedacht, während Gelder auf einem Notfallsparkonto für unerwartete Ausgaben an Regentagen bestimmt sind. Die Beiträge einzelner Arbeitnehmer könnten von ihren Arbeitgebern aufgestockt werden, mit dem Anreiz, dass finanziell abgesicherte Arbeitnehmer produktiver sind. Die Möglichkeit, Ersparnisse vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen – ähnlich wie bei 401(k)-Plänen und einer vom Arbeitgeber bereitgestellten Krankenversicherung – würde die Teilnahme weiter fördern.

Während einige Versionen davon mit minimalen öffentlichen Subventionen (je nach steuerlicher Behandlung von Spareinlagen) gestaltet werden könnten, könnte sie, sobald der Mechanismus existiert, auch angepasst werden, um Subventionen (öffentliche Anpassungen an individuelle und/oder Arbeitgeberbeiträge) für Arbeitnehmer mit niedrigem Einkommen einzubeziehen . Das Angebot einer öffentlichen Version für Selbständige, kleine Unternehmen und andere, deren Arbeitgeber das Programm nicht anbieten, ist eine weitere potenzielle Erweiterung (konzeptionell ähnlich den staatlichen Krankenversicherungen nach dem Affordable Care Act).

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Fazit

Seit Jahrzehnten verlassen sich die USA stark auf Wohneigentum als Strategie für den Vermögensaufbau der privaten Haushalte. Dies bietet einige nützliche Funktionen – insbesondere einen erzwungenen Sparmechanismus und die Absicherung gegen schnellere Mietsteigerungen als das Einkommen. Aber es gibt auch Grenzen aus individueller und sozialer Sicht. Wohnen ist undiversifiziert und illiquide und damit für Haushalte riskant. Jahrzehnte der Rassendiskriminierung auf dem Wohnungs- und Hypothekenmarkt haben schwarze und lateinamerikanische oder hispanische Haushalte weitgehend vom Eigenheimbesitz ausgeschlossen. Die übermäßige Abhängigkeit von Eigenheimkapital bietet den Hausbesitzern auch einen Anreiz, gegen Investitionen (wie bezahlbaren Wohnraum) zu kämpfen, die weitreichende soziale Vorteile bieten würden.

Eine ausgewogenere Steuerpolitik des Bundes könnte Erstkäufer von Eigenheimen unterstützen – einschließlich Bevölkerungsgruppen, die das Wohnungssystem in der Vergangenheit diskriminiert hat – und gleichzeitig sowohl Mietern als auch Eigentümern ermöglichen, durch alternative Fahrzeuge Einsparungen zu erzielen.

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