Verlagerung des Risikos von Hypothekenausfällen von den Steuerzahlern auf die Anleger
Seit der Finanzkrise hat die Bundesregierung ihre Rolle bei der Unterstützung des Hypothekenmarktes für Wohnimmobilien stark ausgebaut. Während der ausstehende Saldo der Hypothekenschulden für Einfamilienhäuser heute leicht unter dem Höchststand von 11 Billionen US-Dollar im Jahr 2008 liegt, übersteigt der Anteil der neuen Hypothekendarlehen, die von staatlich geförderten Unternehmen (GSE) und verwandten Bundesbehörden garantiert werden, jetzt 70 Prozent gegenüber etwa 35 Prozent in 2006eins.
Diese Statistiken werfen wichtige politische Fragen zur Rolle der US-Regierung bei der Unterstützung des Hypothekenmarktes für Eigenheime in normalen Zeiten und in Immobilienrezessionen auf. Nach der Finanzkrise von 2008 haben sich die Steuerzahler gegen die Rettung von Finanzunternehmen auf dem Hypothekenmarkt aufgelehnt. Dennoch befürworten Beamte immer noch staatliche Subventionen, um die sozialen Vorteile des Eigenheims zu erreichen.
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Daher wird der Kongress wahrscheinlich keine überparteiliche Mehrheit aufbringen, um eine der vorgeschlagenen Gesetzesreformen zu verabschieden. An einem Ende des Spektrums haben einige Republikaner die Reprivatisierung der GSEs gefordert, in der Annahme, dass der Hypothekenmarkt ohne staatliche Garantie funktionieren könnte. Am anderen Ende des Spektrums möchten einige Demokraten GSEs als öffentliche Versorgungsunternehmen behandeln, die sich im Besitz der Bundesregierung befinden oder von ihr reguliert werden.
Daher wurde die Verantwortung für die Reduzierung des Steuerzahlerrisikos auf dem aktuellen Hypothekenmarkt der Initiative der GSE überlassen. Die größte Initiative war das Credit Risk Transfer (CRT)-Programm von Fannie Mae, bekannt als Connecticut Avenue Securities (CAS).zwei. Das Programm überträgt einen erheblichen Teil des Kreditrisikos von Krediten, die die hypothekenbesicherten Wertpapiere besichern, auf private Anleger. Es hat im Rahmen dieses Programms bereits mehr als 30 Milliarden US-Dollar an CRTs ausgegeben und das Risiko von über 1 Billion US-Dollar unbezahlten Kapitalsalden zurück auf den privaten Markt übertragen.
Wir begrüßen die bisherigen Bemühungen von Fannie Mae, insbesondere die, die Investorenbasis für CRTs durch eine bessere Steuerstruktur zu erweitern. Dennoch glauben wir, dass Fannie Mae das Kreditrisiko, das es an CRT-Investoren überträgt, erhöhen sollte; und die Garantiegebühren, die Fannie Mae den Hypothekengebern in Rechnung stellt, sollten auf der impliziten Garantiegebühr basieren, die an CRT-Anleger gezahlt wird.
Hier ist eine kurze Zusammenfassung von CRTs, die auf der bestehenden Struktur für staatlich verbriefte Hypotheken aufbauen. Nachdem Banken und Makler Hypotheken für Eigenheime vergeben haben, verkaufen sie diese an Fannie Mae, die wiederum diese Hypotheken verpackt und den Anlegern als hypothekarisch gesicherte Wertpapiere anbietet. Das Kreditrisiko dieser Wertpapiere wird von Fannie Mae garantiert, so dass die Anleger vor dem Ausfallrisiko der Hypothekenschuldner geschützt sind, indem sie etwaige Fehlbeträge in Kapital und Zinsen aus den diesen Wertpapieren zugrunde liegenden Hypotheken decken.3
Fannie Mae mindert das Kreditrisiko der Darlehen, die seine hypothekenbesicherten Wertpapiere besichern, auf verschiedene Weise. Erstens sind Hypotheken mit einer kleinen Anzahlung – weniger als 20 Prozent – erforderlich, um eine private Hypothekenversicherung abzuschließen. Eine solche Versicherung soll den Kreditgeber im Falle einer Zwangsvollstreckung vollständig machen. Zweitens berechnet Fannie Mae den Hypothekengebern eine Garantiegebühr, die sich aus einer Vorabgebühr und einer monatlichen Zahlung zusammensetzt. Diese Gebühr soll die potenziellen Verluste von Fannie Mae aus den ihren Wertpapieren zugrunde liegenden Hypotheken sowie ihre Verwaltungskosten und einen Kapitalpuffer decken.
König nach Elisabeth 1
Drittens hat Fannie Mae in den letzten Jahren CAS an Investoren verkauft, die einen erheblichen Teil des mit ihrer Kreditgarantie verbundenen Verlustrisikos übernehmen. Nachdem Fannie Mae Hypotheken in Mortgage Backed Securities verpackt hat, bestimmt Fannie Mae einige dieser 30-jährigen Festzinshypotheken als Referenzpool für die Cashflows, die Anlegern, die das CAS kaufen, versprochen werden. Tatsächlich hat Fannie Mae einen Großteil seines Kreditrisikos aus solchen Hypotheken an Investoren rückversichert.
Jedes CAS-Wertpapier ist in mehrere Tranchen unterteilt, um Anleger mit unterschiedlicher Risikobereitschaft anzulocken. Eine vereinfachte Emissionsstruktur ist in . dargestellt Ausstellung 1 . Am unteren Ende der Struktur befindet sich eine First-Loss-Tranche von 50 Basispunkten (bps), die als B-2H bezeichnet wird und von Fannie Mae als eine Art Selbstbehalt einbehalten wird. Die B-1-Tranche ist die jüngste, die an Anleger verkauft wird, die die nächsten 50 Basispunkte des potenziellen Verlustes absorbieren. Sollten Verluste 1,0 Prozent des Referenzpools überschreiten, würde die M-2-Tranche diese Verluste absorbieren. Gleiches gilt für die M-1-Tranche, wenn die Verluste 3,05 Prozent überschreiten. Alle Verluste über 4,0 Prozent des Referenzpools werden weiterhin von Fannie Mae absorbiert (gekennzeichnete Tranche A-H). Zusätzlich zu den beiden allein gehaltenen Tranchen hält Fannie Mae 5 Prozent jeder an Investoren verkauften Tranche. Diese Beteiligung von 5 Prozent trägt dazu bei, die Interessen von Fannie Mae mit den Investoren von CAS in Einklang zu bringen.
Alle CAS werden mit einer Anfangslaufzeit von 12,5 Jahren ausgegeben. Dies steht im Einklang mit der gewichteten durchschnittlichen Laufzeit (WAL) einer traditionellen 30-jährigen Festhypothek, die aufgrund von Vorauszahlungen der Kreditnehmer zwischen 10 und 15 Jahren liegt. Die Vorauszahlungen werden den CAS-Tranchen in umgekehrter Reihenfolge zur obigen Verlustverteilung zugeteilt – zunächst auf die M-1-Tranche, dann auf die M-2-Tranche und zuletzt auf die B-1-Tranche. Aufgrund der normalen Vorauszahlungen für Wohnbauhypotheken beträgt die WAL ein bis zwei Jahre für M-1, fünf bis sieben Jahre für M-2 und 10 Jahre für die B-1-Tranche.
Von 2013 bis März 2018 hatte Fannie Mae 29,6 Milliarden US-Dollar im Rahmen des CAS-Programms ausgegeben. Wie in Anlage 2 gezeigt, traditionelle Vermögensverwalter kaufen in der Regel den größten Teil der weniger risikoreichen M-1-Tranche, während Hedgefonds und Private-Equity-Fonds mehr an den M-2- und B-1-Tranchen interessiert sind. Die Steigerung der Attraktivität der B-1-Tranche ist aufgrund ihrer Lage als Junior-Tranche und als erste Tranche zum Schutz der Steuerzahler vor Verlusten besonders wichtig.
Um das Interesse der Anleger an B-1s zu steigern, ist Fannie Mae dabei, CAS unter eine als REMIC bekannte Steuerstruktur zu qualifizieren. Der größte Vorteil dieser neuen Struktur wird die bessere steuerliche Behandlung von Ausschüttungen an die Inhaber der Junior-Tranche B-1 sein. Da die aktuelle B1-Tranche für US-Steuerzwecke nicht als Schulden zu qualifizieren ist, unterliegen Erträge aus dieser Tranche für Nicht-US-Anleger der US-Quellensteuer. Durch die Qualifizierung als REMIC wird die B1-Tranche, ähnlich wie bei den meisten anderen privaten hypothekenbesicherten Wertpapieren, nach US-Steuerrecht als Schuldtitel behandelt, sodass die Tranche mehr Interesse bei Nicht-US-Investoren auf sich zieht.
Unter der neuen REMIC-Struktur sollten alle Tranchen von CAS mehr Interesse von Real Estate Investment Trusts (REITs) auf sich ziehen. Um als Steuerweiterleitung zu gelten, müssen REITs sowohl einen Vermögens- als auch einen Einkommenstext erfüllen. Da die aktuellen CAS als Notes von Fannie Mae ausgegeben werden, qualifizieren sie sich im Rahmen des Asset-Tests als Staatspapiere. Aus technischen Gründen erfüllen die von Fannie Mae gezahlten Zinserträge auf den CAS-Noten jedoch nicht den Einkommenstest, da sie aus einer Immobilienquelle stammen. Als REMIC hingegen wird erwartet, dass Zinserträge auf CAS den Einkommenstest für REITs erfüllen.
Gleichzeitig sollte Fannie Mae die Entwicklung von Investmentfonds und Exchange Traded Funds mit konzentrierten Positionen in CRT-Wertpapieren fördern. Ähnlich wie Hochzins-Investmentfonds könnten solche Fonds Privatanlegern Zugang zu den Renditemerkmalen und dem Risiko bieten, die von verschiedenen Tranchen von CRT-Wertpapieren geboten werden, und dadurch das Volumen und die Liquidität dieser Wertpapiere erhöhen.
Trotz des bisherigen Erfolgs von CRTs glauben wir, dass Fannie Mae weiterhin zwei Schlüsselfragen untersuchen sollte. Erstens, wie viel Risiko sollte das Unternehmen mit dem CAS-Programm übertragen? Eine Möglichkeit wäre, sich in Stresszeiten vergangene Verluste anzusehen. Laut Fannie Maes Datendynamik Website war der schlechteste Jahrgang der erworbenen Hypotheken im Jahr 2006, als der Nettoverlust von Fannie Mae als Prozentsatz des unbezahlten Kapitalsaldos 3,9 Prozent für 30-jährige Haushypotheken betrug4. Diese Statistiken legen nahe, dass die derzeitige Übertragung von bis zu 4 Prozent an Verlusten durch CRTs an private Investoren ausreicht, um die Steuerzahler zu schützen – insbesondere angesichts der höheren Qualität der Hypotheken, die Fannie Mae jetzt im Vergleich zu 2006 kauft.
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Wir sind jedoch nicht davon überzeugt, dass die bloße Abdeckung vergangener Ereignisse einen angemessenen Schutz für den Steuerzahler bietet. Der Nettoverlust von Fannie Mae belief sich während der Finanzkrise auf 3,9 Prozent, obwohl der Hypothekenmarkt weit verbreitet vom Bund unterstützt wurde, einschließlich der anhaltenden Zinssenkungen durch die US-Notenbank. Stattdessen sollte jeder Risikotransfer unseres Erachtens eine gesunde Sicherheitsmarge beinhalten, wenn die Ausfallrisiken in den Referenzpools unterschätzt werden oder sich nachteilig verändern. In bestimmten Jahren wurde das Portfolio von Fannie Mae beispielsweise stark in refinanzierten Hypotheken gewichtet, die im Vergleich zu anfänglichen Hypotheken einen höheren Nettoverlust aufweisen. Darüber hinaus hat das Urban Institute kürzlich berichtet, dass sich der Prozentsatz der von Fannie Mae akzeptierten Hypotheken mit einer Schulden-Einkommens-Relation von mehr als 45 Prozent im Jahr 2017 mehr als verdoppelt hat.5
Eine andere Möglichkeit zur Ermittlung des angemessenen Kreditrisikos für CRTs wäre, sich die aktuellen Eigenkapitalanforderungen für Bankholdings anzusehen. Die erforderliche Leverage Ratio von Eigenkapital zu Aktiva beträgt für Bankholdings 5 Prozent. Da es den GSEs nach dem derzeitigen Rechtssystem nicht gestattet ist, Kapital aufzunehmen, glauben wir, dass die Risikotransferstruktur für die CAS für Fannie Mae effektiv ein ähnliches Verhältnis wie die Bankholdings liefern sollte.
Eine Erhöhung der von den Anlegern absorbierten Verluste auf 5 Prozent würde zusätzliche Vorteile bringen. Derzeit hat die M-1-Tranche kaum ein Investment-Grade-Rating von BBB und weist eine geringere Handelsliquidität auf als ähnlich bewertete Unternehmensvorstände. Die Anhebung der maximalen Anlegerverluste auf 5 Prozent würde es Fannie Mae ermöglichen, das Anlegerinteresse und die Handelsliquidität zu erhöhen, indem sie CAS mit höheren Investmentgrades anbietet. Ausstellung 3 zeigt eine hypothetische Struktur, die 5 Prozent der Verluste an die Anleger überträgt.
wann man die uhren vorwärts umstellt 2019
Die Aufsichtsbehörde von Fannie Mae (FHFA) arbeitet an einem Vorschlag zur Kapitalstruktur, der diesen Sommer veröffentlicht werden soll. Unter Verwendung sowohl vergangener Verluste plus Puffer als auch einer vergleichbaren Verschuldungsquote für Bankholdings sollte die Aufsichtsbehörde unserer Ansicht nach empfehlen, dass die GSEs effektiv ein Kapitalpolster von 5 Prozent erreichen, indem sie diesen Verlustbetrag über CAS und ähnliche Programme an die Anleger übertragen.
Zweitens sollte sich Fannie Mae auf die Frage konzentrieren: Welche Auswirkungen sollten CRTs auf die Garantiegebühren haben, die den Hypothekengebern in Rechnung gestellt (und an die Kreditnehmer weitergegeben) werden? Die von den GSEs den Hypothekengebern in Rechnung gestellten Garantiegebühren betrugen 2016 durchschnittlich 57 Basispunkte. Laut dem jüngsten FHFA-Bericht hatten CAS-Emissionen im Jahr 2017 jedoch eine durchschnittliche implizite Garantiegebühr von nur 48 Basispunkten. Da die FHFA nun einen Marktmechanismus zur Messung der tatsächlichen Kosten der GSE-Garantien gegen Kreditausfälle sollten die von den GSEs den Hypothekengebern in Rechnung gestellten Garantiegebühren umgehend gesenkt werden, die diese Gebühren an die Kreditnehmer für diese Eigenheimhypotheken weitergeben.
Darüber hinaus sollten die aktuellen Garantiegebühren, die GSEs von Hypothekengebern in Rechnung stellen, 2021 um 10 Basispunkte sinken. Dieses Datum markiert den Ablauf der 10 Basispunkte, die die GSEs an das US-Finanzministerium gemäß dem Gesetz zur vorläufigen Lohnsteuersenkung von 2011 . überweisen .
Natürlich hat die Beibehaltung der aktuellen Garantiegebühren, die Hypothekengebern in Rechnung gestellt werden, Vorteile für die GSEs in Bezug auf die Verringerung ihres Risikoengagements und die Erhöhung ihres mutmaßlichen Kapitals. Diese Vorteile werden jedoch auf Kosten der Kreditnehmer mit Hypotheken für Eigenheime erzielt. Aus unserer Sicht sollten solche Kreditnehmer den GSE, die Wohneigentum fördern sollen, keine Subventionen durch über dem Markt liegende Garantiegebühren gewähren.
Kurz gesagt, obwohl die Aussichten auf eine Gesetzesreform der GSE düster sind, haben innovative Beamte bei Fannie Mae CRTs entwickelt, die das Risiko für die Steuerzahler verringern, ohne die staatliche Unterstützung von Hypothekendarlehen zu stören. Wir begrüßen die Bemühungen von Fannie Mae, den Markt für CRTs zu erweitern, insbesondere durch die Einführung einer besseren Steuerstruktur. Wir ermutigen Fannie Mae, das Risiko, das von CRTs auf Investoren übertragen wird, auszuweiten, um die Steuerzahler vor einer noch schlimmeren Finanzkrise als 2008 zu schützen. Schließlich sollte sich die FHFA auf die CRT-Preisgestaltung verlassen, um die von der GSE den Hypothekengebern in Rechnung gestellten Garantiegebühren zu senken , um für viele Kreditnehmer die Kosten für Eigenheimhypotheken zu senken.