Nutzung eines rückläufigen Marktes zur Einführung von Strategien zum Erwerb von erschwinglichem Wohnraum

Überblick

Die COVID-19-Pandemie hat die sozialen und wirtschaftlichen Kosten aufgezeigt, die die Wohnunsicherheit für die Gemeinden mit sich bringt. Menschen, die in minderwertigen, überfüllten oder instabilen Unterkünften leben – oder überhaupt keine Wohnung haben – können die Richtlinien der öffentlichen Gesundheit nicht befolgen, um eine sichere Unterkunft zu finden, und sind einem höheren Risiko ausgesetzt, ansteckende Krankheiten zu bekommen.^eins

Die unmittelbare Erholungsphase nach der COVID-19-Krise könnte eine einzigartige Gelegenheit bieten, die Wohnsicherheit zu verbessern, indem der Bestand an langfristig bezahlbaren Mietwohnungen erhöht wird. Wenn die Preise für Wohneigentum sinken, könnten Anbieter von bezahlbarem Wohnraum bestehende kostengünstige Wohneinheiten erwerben und in den Bestand an langfristig bezahlbaren Mietwohnungen aufnehmen. Der Erwerb bietet einen kürzeren Zeitrahmen und niedrigere Stückkosten als der Neubau von bezahlbarem Wohnraum sowie das Potenzial, den Zugang zu chancenreichen Vierteln zu verbessern. Frühere Wohnbauförderungsprogramme aus den ganzen USA bieten Lektionen zur Gestaltung und Umsetzung erfolgreicher Wohnungskaufprogramme.

Herausforderung

Schon vor der COVID-19-Pandemie hatten Millionen Amerikaner keinen Zugang zu stabilem, bezahlbarem Wohnraum.^zweiDie aktuelle Krise hat die sozialen und wirtschaftlichen Kosten dieser entscheidenden Lücke im Sicherheitsnetz deutlich gemacht. Selbst viele Amerikaner, die ein Eigenheim besitzen, sind immer noch dem Risiko der Instabilität ausgesetzt – die Wohnkosten sind ein großer finanzieller Stressfaktor für Haushalte mit niedrigem Einkommen, die normalerweise zwischen einem Drittel und der Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden.³In wirtschaftlichen Abschwüngen sind kostenbelastete Haushalte besonders gefährdet, ihr Zuhause durch Räumung oder Zwangsvollstreckung zu verlieren.⁴

Stabiler, bezahlbarer Wohnraum von angemessener Qualität ist auch für die Gemeinden und die Gesamtwirtschaft von entscheidender Bedeutung. Wie die Große Rezession gezeigt hat, erzeugen Konzentrationen von abgeschotteten und leerstehenden Wohnungen negative Auswirkungen auf ganze Nachbarschaften.⁵Der Wohnungssektor erzeugt Multiplikatoreffekte in der gesamten Wirtschaft; Kontraktionen im Wohnungsbau, bei Modernisierungen und Verkäufen könnten zu einer Verringerung der Beschäftigung und der Konsumausgaben führen und die Rezession verstärken.⁶Finanzieller Druck, der dazu führt, dass Mieter mit niedrigem Einkommen mit den Zahlungen in Rückstand geraten, könnte auch kleinen Vermietern schaden, die überproportional Schwarze und Latinos oder Hispanoamerikaner sind und einen großen Anteil an nicht subventioniertem, erschwinglichem Wohnraum besitzen.⁷

Sobald die unmittelbare Krise im Bereich der öffentlichen Gesundheit eingedämmt ist, sollten die politischen Entscheidungsträger ernsthaftere Anstrengungen unternehmen, um die Zahl der Haushalte zu reduzieren, denen es an bezahlbarem, stabilem Wohnraum von angemessener Qualität mangelt. Die Erholungsphase nach der COVID-19-Krise kann eine seltene Gelegenheit bieten, das Angebot an langfristig bezahlbaren Mietwohnungen zu erhöhen, insbesondere in chancenreichen Gemeinden, in denen die Hindernisse für Neubauten am größten sind. Wenn Immobilienwerte sinken oder Immobilienbesitzer in finanziellen Notlagen verkaufen wollen, könnten Anbieter von günstigem Wohnraum bestehende kostengünstige Wohneinheiten erwerben und in den Bestand an langfristig bezahlbarem Wohnraum aufnehmen.

Antwort

Die Erschwinglichkeit und Instabilität von Wohnraum waren schon vor der Pandemie ernsthafte Probleme für einkommensschwache, schwarze und lateinamerikanische oder hispanische Mieter. Dies gilt insbesondere für teure Küstenmärkte und chancenreiche Viertel in den USA, wo lokale Landnutzungsvorschriften den Bau von Mehrfamilienhäusern zu moderaten Preisen schwierig und teuer gemacht haben. Der Erwerb bestehender Mehrfamilienhäuser bietet im Vergleich zum Neubau potenzielle Kosteneinsparungen und kann in Armutsvierteln unter dem Marktpreis liegende Einheiten schaffen, die sich häufig gegen den Neubau von bezahlbarem Wohnraum stellen.

Ein Programm zum Erwerb bestehender Mehrfamilienhäuser würde zusätzlich zu günstigen Krediten eine anfängliche Förderzuweisung durch den Bund, die Philanthropie oder beides erfordern. Staatliche und lokale Regierungen erwarten aufgrund der Wirtschaftskrise erhebliche Einnahmeverluste, sodass sie wahrscheinlich nur begrenzt in der Lage sein werden, zusätzliche Ressourcen für bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Die Ausrichtung auf Stadtteile mit höheren Chancen – Gemeinden mit gut bezahlten Jobs, Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und guten Schulen – kann von besonderem Wert sein. Schwarze und lateinamerikanische oder hispanische Mieter haben eine höhere durchschnittliche Wohnkostenbelastung als weiße Haushalte, und der Verlust von Arbeitsplätzen hat sie während der Pandemie besonders hart getroffen.⁸Daher könnten langfristige Investitionen in bezahlbaren Mietwohnungen besonders vorteilhaft sein, um die Rassenunterschiede bei der Wohnungsunsicherheit zu verringern.

2. Planet von der Sonne

Die jüngste lokale und nationale Politik bietet Lehren für die Gestaltung künftiger Programme. Eine wichtige Lehre aus dieser Politik besteht darin, dass eine erfolgreiche Akquisitionstätigkeit bestimmte Fähigkeiten erfordert: Personalkapazitäten sowie Ressourcen. Eine Akquisitionsstrategie ist wahrscheinlich am geeignetsten (und am erfolgreichsten) in Wohnungsmärkten mit beschränktem Angebot, auf denen Anbieter von bezahlbarem Wohnraum bereits Erfahrung mit Akquisition und Immobilienverwaltung haben.

Die Wohnungsbehörde von King County und das HUD-Programm „Moving to Work“

Die King County Housing Authority (KCHA) im US-Bundesstaat Washington hat die Flexibilität des US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) Moving to Work (MTW)-Programm genutzt, um Mehrfamilienkäufe zu tätigen, um Wohneinheiten in hoch Chance Nachbarschaften.⁹MTW befreit die teilnehmenden öffentlichen Wohnungsbaubehörden von vielen bestehenden Regeln für den öffentlichen Wohnungsbau und Wohnungswahlgutscheine und bietet ihnen Flexibilität bei der Verwendung ihrer Bundesmittel. Die KCHA hat diese Flexibilität genutzt, um Zahlungsstandards auf Postleitzahlebene für Wohngutscheine zu etablieren und Beratung und Unterstützung bei der Wohnungssuche anzubieten, sodass Gutscheininhaber in ein breiteres Spektrum armutsarmer Viertel ziehen können.

King County hat Immobilien mit gemischtem Einkommen in chancenreichen Gebieten durch Anleihenfinanzierung und andere private Finanzierungsinstrumente erworben.¹⁰Gemäß den Genehmigungsgesetzen des Bundesstaates Washington kann die KCHA Anleihen direkt ausgeben, unabhängig von der Bezirksregierung. Darüber hinaus hat King County im Jahr 2016 zugestimmt, KCHA Zugang zum Triple-A-Kreditrating des Countys zu gewähren. Diese Art der Kreditverbesserung kann für Wohnungsbaubehörden wertvoll sein, die (im Gegensatz zu KCHA) keine starken, unabhängigen Emittentenratings haben. Seit 2016 hat KCHA mehr als 2.000 Wohneinheiten erworben und dabei Standorte entlang der aufstrebenden Nahverkehrskorridore der Region bevorzugt.^elf

Sowohl die Möglichkeit zur Emission von Anleihen als auch die kurzfristigere Kreditlinie haben es der KCHA ermöglicht, schnell zu handeln, wenn sich die Gelegenheit zum Erwerb einer strategisch günstig gelegenen Immobilie bietet. Durch die Sicherung zusätzlicher bestehender Einheiten kann KCHA langfristig bezahlbar bleiben und Wohnraum in chancenreichen Vierteln bereitstellen, die sich durch leistungsstarke Schulen, öffentliche Verkehrsmittel und gute Arbeitsplätze auszeichnen.

Der 10-Jahres-Plan von New York City

In den 1970er Jahren erlitt New York City erhebliche Bevölkerungsverluste. Durch die Zwangsvollstreckung gelangte die Stadt in den Besitz von mehr als 100.000 leerstehenden und bewohnten Wohnungen und großen Grundstücken. 1985 kündigte Bürgermeister Ed Koch ein ehrgeiziges 10-Jahres-Programm an, um 5,1 Milliarden US-Dollar an Stadtkapital bereitzustellen, um diese Grundstücke zu verwenden, um 252.000 Wohneinheiten für Haushalte mit niedrigem, mittlerem und mittlerem Einkommen zu schaffen oder zu erhalten.¹²Bis zum Jahr 2000 waren 66.000 neue Wohneinheiten durch Neubau bzw. Darmsanierung leerstehender Grundstücke und die Sanierung von weiteren 116.000 bewohnten Einheiten entstanden.

Der 10-Jahres-Plan umfasste eine breite Palette von Programmen, die sowohl gemeinnützigen als auch gewinnorientierten Organisationen Zuschüsse gewährten. Die Stadt übertrug Grundstücke oder Gebäude in der Regel gegen geringe oder keine Kosten an Bauträger und stellte Kapitalzuschüsse in Form von Krediten zu unter dem Marktpreis liegenden Zinssätzen zur Verfügung. Untersuchungen zeigen, dass diese Bemühungen nicht nur etwa 200.000 Wohnungen zur Verfügung gestellt, sondern auch dazu beigetragen haben, durch Verlassenheit und Brandstiftung verwüstete Viertel wiederzubeleben.¹³

Obwohl der 10-Jahres-Plan technisch gesehen kein Akquisitionsprogramm war, bot die Intervention einige wertvolle Erkenntnisse. Erstens konnte die Stadt mit der Kontrolle über das Land die Erschwinglichkeit sichern, als sich die Märkte später erholten. Zweitens unterstreichen die Schwierigkeiten, mit denen die Stadt bei der Verwaltung dieses großen Bestands konfrontiert war, die Bedeutung einer schnellen Eigentumsübertragung an fähige und verantwortungsbewusste gemeinnützige und gewinnorientierte Eigentümer. Drittens, obwohl der Umfang dieses Programms nicht reproduziert werden kann, war es sinnvoll, Standardprogramme zu entwickeln, die mehrere Entwickler verwenden konnten. Viertens zielte die Stadt darauf ab, Viertel zu revitalisieren, und bündelte daher ihre Eigentumsübertragungen auf bestimmte Blöcke, um Wohnungen zu schaffen, die einer Mischung aus Haushalten mit niedrigem, mittlerem und in einigen Fällen mittleren Einkommens dienen könnten.

Der New York City Akquisitionsfonds

Der 2006 ins Leben gerufene New York City Acquisition Fund zielte darauf ab, auftragsorientierten Bauträgern flexible Mittel für den Erwerb und Erhalt erschwinglicher Gebäude bereitzustellen, die andernfalls an spekulative Investoren verkauft werden könnten.¹⁴Mehrere philanthropische Organisationen stellten anfängliches Startkapital zur Verfügung, um den Fonds zu gründen, sodass er schneller als andere staatliche Programme Kapital für Akquisitions- und Vorentwicklungskosten bereitstellen kann. Stiftungs- und Stadtfonds machen erste Verluste, private Kreditgeber stellen zusätzliches Kapital bereit. Jeder Dollar, den die Stadt in den Fonds investiert hat, hat 7 Dollar an zusätzlichen privaten Dollars gehebelt.^fünfzehn

Der Fonds wird über eine revolvierende Kreditfazilität verwaltet. Drei Community Development Financial Institutions (CDFIs) dienen als originäre Kreditgeber, und ein Vermögensverwaltungsfonds verwaltet den Akquisitionsfonds.

In den ersten 10 Jahren stellte der Fonds 336 Millionen US-Dollar zur Verfügung, um über 10.000 erschwingliche Häuser zu schaffen, von denen 75 % für Einwohner mit niedrigem Einkommen reserviert waren. So erfolgreich das Programm auch war, ein limitierender Faktor ist, dass die Stadt jeden Deal separat verhandeln und zeichnen muss. Die Strukturierung von Subventionen im Rahmen eines „as-of-right“-Finanzierungspakets mit Leistbarkeitsbeschränkungen, die keine projektbezogenen Verhandlungen erfordern, könnte erhebliche Vorteile mit sich bringen.

Das Nachbarschaftsstabilisierungsprogramm

Der Kongress hat das Nachbarschaftsstabilisierungsprogramm (NSP) ins Leben gerufen, um die Auswirkungen konzentrierter Zwangsversteigerungen in einkommensschwachen Vierteln während der Wohnungskrise von 2007 bis 2009 zu mildern. Das HUD hat in drei Finanzierungsrunden fast 7 Milliarden US-Dollar an lokale und staatliche Regierungen sowie gemeinnützige Organisationen vergeben.¹⁶Der Kongress beabsichtigte, dass die NSP durch geografisch konzentrierte Aktivitäten schwer betroffene Viertel unterstützt, und erlaubte den Stipendiaten, Gelder für verschiedene Aktivitäten auszugeben, die darauf abzielten, leerstehende Grundstücke zurückzugewinnen und wiederzuverwenden.

In der Praxis nutzten die meisten Stipendiaten NSP-Mittel entweder zum Erwerb und zur Sanierung von Immobilien oder zum Abriss leerstehender Gebäude.¹⁷Obwohl das Programm anfangs auf Einfamilienhäuser abzielte (die für die meisten Zwangsversteigerungen verantwortlich waren), verwendeten Stipendiaten in starken Immobilienmärkten – darunter New York City, Chicago, Boston und Washington, DC – ihre NSP-Finanzierung, um Mehrfamilienhäuser zu erwerben und zu sanieren. sie zum langfristig bezahlbaren Inventar hinzuzufügen.

NSP-Stipendiaten stießen auf einige Umsetzungsschwierigkeiten, die Lehren für die Gestaltung künftiger Programme bieten. Vor allem hatten viele Organisationen nur begrenzte Erfahrung mit dem Erwerb und der Sanierung leerstehender Wohnungen.¹⁸Stipendiaten mit vorhandenem Fachwissen konnten Ressourcen schneller und effektiver einsetzen. Einige Kommunalverwaltungen mussten institutionelle Hindernisse wie Beschaffungsvorschriften umgehen, die ihre Fähigkeit zu strategischen Akquisitionen behinderten.¹⁹

Eine Spannung innerhalb des NSP-Programms war der Konflikt zwischen mehreren Zielen. Im Rahmen des größeren Konjunkturpakets wollten die NSP-Stipendiaten Programmmittel, um Arbeitsplätze im Wohnungsbau durch Sanierungsarbeiten zu unterstützen. Aber Immobilien, die einer umfassenden Sanierung bedurften, hatten wesentlich höhere Kosten pro Einheit, was die Anzahl der Wohnungsstipendiaten begrenzte, die sie kaufen konnten. Die COVID-19-Krise wird wahrscheinlich zu ähnlichen Dilemmata für lokale Organisationen führen – die Entwicklung einer klaren Strategie und die frühzeitige Festlegung von Prioritäten würden dazu beitragen, später konsistente Maßnahmen zu ergreifen.

Finanzierung

Es gibt keine festgelegten Mindestkosten für die Durchführung eines Mietwohnungskaufprogramms; mehr Mittel würden den Kauf von mehr Wohnraum ermöglichen. Die beiden New Yorker Programme operierten auf recht unterschiedlichen Finanzierungsskalen (5,1 Milliarden US-Dollar für den 10-Jahres-Plan, 336 Millionen US-Dollar für den Akquisitionsfonds). NSP-Zuschüsse an einzelne Organisationen waren unterschiedlich groß; Riverside, Kalifornien, erhielt im Rahmen der zweiten NSP-Finanzierungsrunde weniger als 10 Millionen US-Dollar, während Los Angeles 100 Millionen US-Dollar erhielt. Washingtons King County ist ein hochpreisiger Wohnungsmarkt, auf dem die Anschaffungskosten durchschnittlich 300.000 US-Dollar pro Einheit kosten – deutlich niedriger als bei Neubauten, aber kein unbedeutender Betrag.

Die hier hervorgehobenen Richtlinien stellen die Finanzierung durch die Bundesregierung, lokale Regierungen und philanthropisches Kapital dar. Da die COVID-19-Pandemie die Staats- und Kommunalhaushalte unter Druck gesetzt hat, ist es wahrscheinlich, dass neue öffentliche Subventionen von der Bundesregierung kommen müssen, insbesondere wenn die Programme einen nennenswerten Umfang erreichen sollen. Der Erwerb könnte auch durch die Kombination neuer Finanzierungsquellen mit verstärktem Schwerpunkt auf dem Erwerb durch bestehende Programme wie den Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), das HOME Investment Partnerships Program (HOME) des HUD oder den nationalen Housing Trust Fund erfolgen.

Ob ein Akquisitionsprogramm eine laufende Förderung für Wartung und Betrieb erfordern würde, hängt von der Ausgestaltung des Programms ab und ob es mit bestehenden Finanzierungsquellen für diese Nutzungen gepaart werden könnte. Bestandsgebäude, die sich in einem relativ guten baulichen Zustand befinden, hätten zumindest anfangs geringere Betriebskosten. Während es für sehr einkommensschwache Mieter ohne eine laufende Betriebsförderung schwierig ist, die Bezahlbarkeit zu erreichen, haben Gebäude für Haushalte mit niedrigem, mittlerem und mittlerem Einkommen ein größeres Potenzial, die Betriebskosten durch Mieten oder andere Programmeinnahmen zu decken.

Mögliche Auswirkungen

Die COVID-19-Krise hat weit verbreitete Aufmerksamkeit auf die bestehenden Ungleichheiten in der amerikanischen Gesellschaft gelenkt, einschließlich der unterschiedlichen rassischen Gesundheitsauswirkungen und der finanziellen Fragilität von Niedriglohnarbeitern.^zwanzigDa sich Politiker und Wähler der sozialen Kosten bewusst werden, die die Wohninstabilität mit sich bringt, besteht die Möglichkeit, die seit langem bestehenden Lücken im Sicherheitsnetz zu schließen.

Der Erwerb bietet gegenüber dem Neubau vor allem auf teuren Wohnungsmärkten zwei wesentliche Vorteile. Erstens sind die Kosten pro Einheit für die Schaffung von langfristig bezahlbarem Wohnraum viel niedriger, selbst wenn die Immobilien eine Sanierung erfordern, was es ermöglicht, dass die begrenzten Subventionssummen weiter reichen. Zweitens kann die Entwicklung eines neuen Mehrfamilienhauses auf Wohnungsmärkten mit sehr restriktiven lokalen Landnutzungsvorschriften und/oder NIMBY-Politik ein Jahrzehnt oder länger dauern.^{einundzwanzig}Durch den Erwerb von Bestandsgebäuden in einem relativ guten baulichen Zustand können einkommensschwache Haushalte viel schneller und an einem breiteren Standort bezahlbare Einheiten zur Verfügung gestellt werden.

Während die Kommunalverwaltungen ein hervorragendes Labor zum Testen neuer politischer Ideen bieten, verfügt schließlich nur die Bundesregierung über genügend finanzielle Mittel, um groß angelegte Wirkungen zu erzielen.

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Bericht erstellt von Brookings Metro