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Was uns die Große Rezession über den Wohnungsmarkt nach der Pandemie lehren kann

Inhalt

Es ist schwer zu überschätzen, inwieweit die COVID-19-Pandemie die Wohnungsmärkte verwüstet hat. Millionen von Mietern sind mit ihrer Miete in Verzug geraten, aus Angst vor Vertreibung während sie Schulden anhäufen, die sie nicht bezahlen können. Verpasste Zahlungen setzen Druck auf das ohnehin fragile Angebot an bezahlbarem Wohnraum im Land. Und die Preise für Eigentumswohnungen haben in die Höhe geschnellt während der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern stürzte . Diese unterschiedlichen Ergebnisse in den Wohnungsmarktsegmenten spiegeln die ungleichen Auswirkungen der Pandemie auf die Arbeitsmärkte wider, wobei Fachkräfte mit Hochschulabschluss von zu Hause aus arbeiten, während Niedriglohn-Dienstleister die höchsten Stellenverlustraten verzeichnen.





In gewisser Weise ist die aktuelle Wirtschaftslage das Gegenteil der Großen Rezession. In dieser Krise trafen Zwangsvollstreckungen und einbrechende Preise zuerst Hausbesitzer, bevor sich die Rezession auf die Mietmärkte ausbreitete. Trotz dieses Unterschieds können die Große Rezession und die Erholung von ihr einen gewissen Kontext und Einblicke bieten, wie sich Haushalte und Wohnungsmärkte entwickeln könnten, wenn sich die US-Wirtschaft von COVID-19 erholt.

In diesem Kurzbericht analysieren wir mehrere Messgrößen der Wohnungsnot von 2007 bis 2019 für sechs Metropolregionen, die aufgrund ihrer Wohnungs- und Arbeitsmarktmerkmale ausgewählt wurden. Los Angeles, Riverside, Kalifornien, Las Vegas und Phoenix gehörten zu den Gebieten Zwangsvollstreckungen am härtesten getroffen . Die Arbeitsmärkte in Las Vegas, Orlando, Florida und New Orleans hängen stark von der Tourismus- und Gastgewerbebranche ab, die überproportional unter dem Notfall im Bereich der öffentlichen Gesundheit leidet. Wie sich die Wohnungsmärkte in diesen Ballungsräumen von der Großen Rezession erholt haben, bietet einige Hinweise darauf, was in den nächsten Jahren zu erwarten ist.





Die Wohnungsnot dauerte weit über das Ende der Großen Rezession hinaus

Die Große Rezession dauerte von Dezember 2007 bis Juni 2009 . Aber zwei Schlüsselkennzahlen – Wohnungspreise und Wohneigentumsquoten – zeigen, dass sich die Immobilienmärkte mehrere Jahre lang weiter verschlechterten.

Wohneigentumsquoten erreicht historische Höhen während des Wohnungsbaubooms Anfang und Mitte der 2000er Jahre, teilweise angeheizt durch die weit verbreitete Expansion von Verfügbarkeit von Hypotheken und gelockerte Zeichnungskriterien. Die Zwangsvollstreckungskrise, die die Große Rezession auslöste, führte dazu, dass die Wohneigentumsquoten in allen sechs Metropolregionen dieser Analyse stark zurückgingen und im Allgemeinen um 2014 herum einen Tiefpunkt erreichten – fast fünf Jahre nach dem offiziellen Ende der Rezession (Abbildung 1). In den meisten Metropolregionen (außer Los Angeles) ist der Wohneigentumsanteil vom Tiefpunkt um mehrere Prozentpunkte angestiegen, obwohl nicht alle wieder zu ihren Höchstständen vor der Großen Rezession zurückgekehrt sind.

Abb1

Die Immobilienpreise zeigen ein ähnliches Muster. Während der Großen Rezession fielen die Preise steil, gefolgt von mehreren Jahren allmählichen Rückgangs (Abbildung 2). Während der Zeitpunkt des Rückgangs und der Erholung in den sechs Metropolregionen zum Teil unterschiedlich ist, kam es in den meisten Gebieten erst 2013 zu einer merklichen Erholung der Preise.

Abb2

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Hausbesitzer und Mieter erlebten Rezession und Erholung unterschiedlich

Obwohl Wohnimmobilienpreise und Wohneigentumsquoten zu den am häufigsten verwendeten Metriken zur Beschreibung der aggregierten Gesundheit der Wohnungsmärkte gehören, bieten sie keinen direkten Einblick in das Wohlbefinden auf Haushaltsebene. Um das Ausmaß des finanziellen Stresses von Eigentümer- und Mieterhaushalten während der Großen Rezession und ihrer Erholung zu beurteilen, betrachten wir Wohnkostenbelastungen : der Anteil des monatlichen Einkommens, der für Wohnkosten ausgegeben wird. Das Ministerium für Wohnungs- und Stadtentwicklung empfiehlt Haushalten, nicht mehr als 30% ihres Einkommens aus Wohnen; höhere Kostenbelastungen können dazu führen, dass Haushalte Rückschnitt auf Nahrung, Transport oder andere Notwendigkeiten.

Die Belastungen der Eigenheimbesitzer gingen in den meisten Ballungsgebieten während der Großen Rezession und Erholung stetig zurück (linkes Feld in Abbildung 3). Der Rückgang der Eigenheimkostenbelastung spiegelt zwei grundlegende Trends wider. Erstens war es wahrscheinlicher, dass finanziell gefährdete Hausbesitzer ihre Häuser durch Zwangsversteigerungen verloren, sodass die verbleibende Gruppe von Hausbesitzern durch die Auswahl wohlhabender wurde. Zweitens sanken in diesem Zeitraum sowohl die Immobilienpreise als auch die Hypothekenzinsen, wodurch Wohneigentum effektiv billiger wurde.

Mieter sahen sich mit ganz anderen Bedingungen konfrontiert. Von 2007 bis etwa 2011 stieg die Kostenbelastung der Mieter, bevor sie wieder zurückging (rechtes Bild). Als in Not geratene Hausbesitzer nach der Zwangsvollstreckung aus ihren Häusern auszogen, traten sie in den Mietmarkt ein, was die Mieten zusätzlich unter Druck setzte.

Abb. 3

Eine Einschränkung beim Vergleich der Kostenbelastungen zwischen allen Hausbesitzern und allen Mietern besteht darin, dass Hausbesitzer im Durchschnitt höhere Einkommen haben als Mieter. Und während dieser Zeit spielte die Zwangsvollstreckungskrise eine große Rolle bei der Verschiebung der Einkommenszusammensetzung der beiden Gruppen.

Um die Veränderungen der relativen Kosten des Eigentums und der Miete für Haushalte mit ähnlichem Einkommen im Zeitverlauf zu vergleichen, berechnen wir das Verhältnis zwischen Mieter- und Eigentümerkostenbelastung innerhalb einer bestimmten Einkommensklasse, eines Ballungsgebiets und eines Jahres. Zur Veranschaulichung: Im Jahr 2009 gaben Mieter mit mittlerem Einkommen (Haushalte im dritten Einkommensquintil) im Großraum Las Vegas 25 % ihres monatlichen Einkommens für Miete aus. Hausbesitzer mit mittlerem Einkommen gaben 33 % ihres Einkommens für Wohnen aus. Das Verhältnis dieser beiden Zahlen beträgt 0,76 (Mieter hatten geringere Kostenbelastungen als Hausbesitzer mit ähnlichem Einkommen). Im Jahr 2019 gaben Mieter mit mittlerem Einkommen durchschnittlich 23% ihres Einkommens für die Miete aus, während Hausbesitzer mit mittlerem Einkommen eine Kostenbelastung von 20% hatten, was einer Quote von 1,12 entspricht. Zwischen 2009 und 2019 wurde das Mieten für Haushalte mit mittlerem Einkommen in Las Vegas relativ teurer.

Die grafische Darstellung des Verhältnisses der Kostenbelastungen von Mietern zu Eigenheimbesitzern (Abbildung 4) zeigt, dass die Mieten für Haushalte mit mittlerem Einkommen in allen sechs Ballungsräumen relativ teurer wurden. (Diese Grafik zeigt die Verhältnisse für Haushalte in den drei Quintilen mit mittlerem Einkommen; eine große Mehrheit der Haushalte im Quintil mit dem höchsten Einkommen sind Eigenheimbesitzer, wobei die meisten Haushalte im niedrigsten Quintil mieten.)

Von 2007 bis 2011 wiesen fünf der sechs Metropolregionen Kostenbelastungsquoten von unter 1,0 auf, was bedeutet, dass Mieter mit mittlerem Einkommen einen geringeren Anteil ihres Einkommens für Wohnen ausgeben als ähnlich vermögende Hausbesitzer. Allerdings stiegen die Kostenbelastungsquoten im Laufe der Zeit in allen Metropolregionen an, sodass bis 2013 alle außer Los Angeles Quoten über 1,0 aufwiesen. Die letzten zwei Jahre der Grafik zeigen einen starken Kostenanstieg für fünf der sechs Metropolregionen, was den wachsenden Erschwinglichkeitsdruck für Mieter in weiten Teilen der USA verdeutlicht.

Abb4

Die steigenden relativen Mietkosten spiegeln mehrere zugrunde liegende Trends sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Eigenheimmarkt nach der Großen Rezession wider. Auf der Wohneigentumsseite sinken die Immobilienpreise in Kombination mit fallende Zinsen machte den Besitz für die glücklichen Haushalte, die nicht in die Zwangsvollstreckung eingetreten waren, billiger. Haushalte, die ihr erstes Eigenheim erwerben konnten, profitierten sowohl von niedrigeren Preisen als auch von günstigerem Kapital, während viele bestehende Eigenheimbesitzer ihre Hypotheken refinanzierten, um von niedrigeren Zinsen zu profitieren. Gleichzeitig stiegen die Mieten in den meisten Ballungsräumen aufgrund der gestiegenen Nachfrage. Der Großraum Los Angeles leidet auch unter sehr restriktiven Landnutzungsvorschriften, die einschränken die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern.

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In Kalifornien konzentriert sich die Menschenmenge auf Latinos oder hispanische Haushalte

Die COVID-19-Pandemie hat erneut auf eine weitere Kennzahl der Wohnungsnot aufmerksam gemacht: überfüllt Häuser (die mit mehr als zwei Menschen pro Schlafzimmer). Auch ohne die Gesundheitsrisiken, die durch eine globale Pandemie entstehen, kann das Leben in überfüllten Häusern Schaden das geistige und körperliche Wohlbefinden der Menschen. Während die Verdrängung auf nationaler Ebene ein relativ seltenes Problem ist, ist es in Gebieten mit hohen Kosten und unter Einwandererpopulationen . Die Verdoppelung mit mehreren Haushalten ist eine Möglichkeit, wie Geringverdiener die Wohnkosten pro Person senken können. Menschen, die einer Zwangsräumung, Zwangsvollstreckung oder anderen Formen der Vertreibung unterzogen werden, ziehen oft, zumindest vorübergehend, bei Familie oder Freunden ein. Daher ist in Zeiten weit verbreiteter finanzieller Not und/oder steigender Wohnkosten mit einer Zunahme der Menschenmenge zu rechnen.

Unter den sechs untersuchten Metropolregionen hatte Los Angeles bei weitem die schlimmste Überfüllung sowie die höchsten Wohnkosten. Zwischen 2007 und 2019 hatten zwischen 6 % und 8 % der Haushalte in Los Angeles mehr als zwei Personen pro Schlafzimmer. Riverside (das zweitteuerste U-Bahn-Gebiet) hatte etwa die Hälfte der Menschen in LA, während die restlichen U-Bahn-Gebiete unter 2 % lagen. . Sowohl in Los Angeles als auch in Riverside nahm die Menschenmenge in den ersten Jahren der Großen Rezession merklich zu, bevor sie auf ein früheres Niveau zurückkehrte. Die anderen U-Bahn-Gebiete zeigen in diesem Zeitraum keine klaren Zeittrends bei der Überfüllung.

Abb.5

Wenn wir uns auf die beiden Metropolregionen konzentrieren, die während der Großen Rezession eine erhöhte Überfüllung verzeichneten, stellen wir fest, dass lateinamerikanische oder hispanische Haushalte die höchsten Überfüllungsraten verzeichneten, gefolgt von schwarzen Haushalten (Abbildung 6). Die Verdrängung nahm in beiden Gruppen nach 2007 zu, bevor sie während der Erholung abnahm. Andere Analysen zeigen höhere Verdrängungsraten bei Mietern und Haushalten mit niedrigem Einkommen.

Abb6

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Rassenunterschiede beim Wohneigentum bleiben im Laufe der Zeit bestehen

Jahrzehntelange Diskriminierung im Wohnungswesen, Kredit , und arbeiten Märkte haben den Zugang schwarzer und lateinamerikanischer oder hispanischer Familien zu Wohneigentum eingeschränkt, was zu großen und dauerhaften Unterschieden bei den Wohneigentumsquoten führt. Der Abstand zwischen Schwarzen und Weißen Wohneigentumsquoten reicht von 20 bis 40 Prozentpunkten, während der Abstand zwischen Latinos oder Hispanics und Weißen zwischen 10 und 30 Prozentpunkten liegt (Abbildung 7). Die Größe der Lücken variiert zwischen den Metropolregionen, aber innerhalb der Metropolregionen sind die Muster im Laufe der Zeit bemerkenswert beständig.

Abb7

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Im Wohnungsbau wiederholt sich die Geschichte nicht, aber sie reimt sich oft

Welche Einblicke bieten diese vergangenen Ereignisse, wie die Wohnungsmärkte auf die COVID-19-Pandemie reagieren werden? Mit der Einschränkung, dass keine zwei Rezessionen genau gleich sind, scheinen vier Lektionen zu gelten:

  1. Notleidende Immobilien und verschuldete Haushalte können die wirtschaftliche Erholung verlangsamen . Es kann Jahre dauern, bis die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist, Häuser binden im rechtlichen und finanziellen Schwebezustand. Menschen mit hohen Schulden – ob Eigenheimbesitzer, Mieter oder Vermieter – sind nicht in der Lage, Geld in lokalen Geschäften und Geschäften auszugeben.
  2. Achten Sie auf Probleme beim Überqueren von Wohnungsmarktsegmenten . Haushalte, die ihr Zuhause durch Zwangsversteigerungen verloren haben, trugen zum Aufwärtsdruck auf die Mieten bei und erschwerten den bestehenden Mietern das Leben. Die Mieter von heute wären normalerweise die Erstkäufer von morgen – aber nicht mit einem Haufen Mietschulden und ein Vertreibung in ihrer Akte.
  3. Überfüllte Häuser erhöhen zukünftige Gesundheitsrisiken . COVID-19 könnte die schlimmste Krise der öffentlichen Gesundheit seit dem spanische Grippe , aber es ist unwahrscheinlich, dass es der letzte ist (besonders angesichts der Tatsache, dass Klimawandel ). Jetzt Schritte zu unternehmen, um Mietern mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu helfen, sich ausreichend Platz in anständigen Wohnungen zu leisten, ist eine Investition in die zukünftige Gesundheit aller.
  4. Rassenunterschiede beim Wohnen lösen sich nicht von selbst . Mehr als 50 Jahre nach der Verabschiedung des Fair Housing Act stehen schwarze und lateinamerikanische oder hispanische Familien immer noch vor erheblichen Hindernissen für den Eigenheimbesitz. Sowohl die Große Rezession als auch die COVID-19-Pandemie haben schwarzen und braunen Gemeinschaften überproportional geschadet. Bewusst, nachhaltig politische Intervention das rassistische Wohlstandsgefälle zu schließen, ist längst überfällig.

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Bericht erstellt von Brookings Metro