Wenn die Einkommen der Mittelschicht zusammenbrechen, wie zahlen Sie dann die Miete für den nächsten Monat?
Da das Coronavirus Unternehmen zwingt, Arbeiter entlassen oder Stunden zu reduzieren, sehen Millionen von Amerikanern, wie ihre Einkommen einbrechen. Eine der dringendsten Bedenken (neben der Gesunderhaltung) besteht darin, ob diese Haushalte in der Lage sein werden, die Miete für den nächsten Monat bezahlen . sich anständige Qualität leisten zu können, stabiles Gehäuse in einer sicheren Nachbarschaft ist ein wesentlicher Bestandteil der finanziellen und persönlichen Sicherheit –besonders während einer Krise der öffentlichen Gesundheit, die von den Menschen verlangt, Schutz an Ort und Stelle . Der ärmste 20 Prozent der US-Haushalte haben seit vielen Jahren Schwierigkeiten, die Miete zu zahlen. Doch in den letzten Jahren setzen die stark steigenden Wohnkosten die monatlichen Budgets vieler Mittelschichtsfamilien stärker unter Druck – vor allem für diejenigen, die mieten ihre Häuser.
In diesem Brief untersuche ich die Beziehung zwischen Miete und Haushaltseinkommen für verschiedene Schichten der Mittelschicht in den 100 größten Ballungsräumen. Die Analyse konzentriert sich auf die Erschwinglichkeit der Miete und nicht auf den Preis für selbstgenutztes Wohneigentum, da das Hauptziel der politischen Entscheidungsträger darin bestehen sollte, sicherzustellen, dass sich alle Haushalte eine angemessene Unterkunft leisten können. Ob Menschen ihre Ersparnisse in einen potenziell wertsteigernden finanziellen Vermögenswert investieren, ist eine andere Frage. Auch die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen ist für das Wohlergehen von Haushalten mit mittlerem Einkommen relevanter.
Die Daten in dieser Analyse messen Mieten und Einkommen von 2013 bis 2017 vor der aktuellen Krise. Es ist anzunehmen, dass sich die Erschwinglichkeit der Mieten in den kommenden Monaten verschlechtern wird, daher sollten diese Ergebnisse als Best-Case-Szenario gelesen werden.
Wie viel Ihres monatlichen Gehalts geht an Ihren Vermieter? Kommt drauf an wo du wohnst.
In allen 100 größten Ballungsräumen könnten sich Haushalte mit mittlerem Einkommen – also diejenigen, die das mittlere Einkommen in ihrem Ballungsraum verdienen – es sich leisten, die mittlere Mietwohnung in ihrer Metropolregion zu mieten, während sie weniger als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben (ein Standard Benchmark vom U.S. Department of Housing & Urban Development festgelegt). Haushalte, die in teureren U-Bahnen leben, müssten einen größeren Teil ihres Einkommens ausgeben, um das typische Haus zu mieten. In der Metro von Los Angeles beispielsweise müsste der Durchschnittshaushalt etwa 23 % des Monatseinkommens ausgeben, um die monatliche Miete von 1200 US-Dollar für ein Durchschnittshaus zu zahlen. In billigeren Metropolen wie Detroit müsste der durchschnittliche Haushalt nur etwa 15% seines Einkommens ausgeben, um die durchschnittliche Miete von 750 US-Dollar zu decken.
(Es ist wichtig zu bedenken, dass die Größe und Qualität der Wohnung, die ein bestimmtes Mietniveau kauft, je nach geografischem Gebiet sehr unterschiedlich ist: 1200 US-Dollar pro Monat in Dallas reichen für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, aber kaum In ähnlicher Weise leben Haushalte mit mittlerem Einkommen in teuren U-Bahnen wahrscheinlich weiter von Jobcentern entfernt und verbringen mehr Zeit mit dem Pendeln.)
Abbildung 1: 
Es gibt einige unterschiedliche geografische Muster in Bezug auf die Erschwinglichkeit von Mieten. Zwei Drittel der teuersten U-Bahnen – die mit mittleren Mieten über 1000 US-Dollar – befinden sich im Westen. Mehr als die Hälfte der U-Bahnen mit niedrigen Mieten (mittlere Miete unter 700 USD) befinden sich im Süden, der Rest hauptsächlich im Mittleren Westen. U-Bahnen im Nordosten weisen die größte Streuung der Durchschnittsmieten auf, von etwa 600 US-Dollar in Pittsburgh und Buffalo bis zu 1200 US-Dollar oder mehr in Boston und New York.
Der Vergleich des Medianeinkommens aller Haushalte mit der Medianmiete ist ein etwas irreführender Maßstab für die tatsächliche Erschwinglichkeit: Mehr als die Hälfte der US-Haushalte besitzen ihre Häuser und konkurrieren daher nicht um Wohnungen auf dem Mietmarkt. Da Hausbesitzer im Durchschnitt ein höheres Einkommen erzielen als Mieter, wird die Kaufkraft typischer Haushalte, die nach Mietwohnungen suchen, bei Verwendung des Medianeinkommens für alle Haushalte überbewertet. Das mittlere US-Haushaltseinkommen beträgt 58.000 $, aber das mittlere Einkommen für Mieterhaushalte beträgt 37.000 $ oder etwa 65% des gesamten Medians. Obwohl die Kluft zwischen Eigentümer- und Mietereinkommen in den Metropolregionen unterschiedlich ist, können wir den nationalen Benchmark verwenden, um die Kaufkraft für typische Mieterhaushalte zu schätzen.
Die geschätzte Erschwinglichkeit der Medianmiete für typische Mieterhaushalte (die 65 % des Medianeinkommens in ihrer Metropolregion verdienen) zeigt ein ganz anderes Bild. In 14 der 100 größten U-Bahnen müsste ein typischer Mieterhaushalt mehr als 30 % seines Einkommens ausgeben, um das typische Haus zu mieten. Miami ist das am wenigsten erschwingliche und erfordert fast 40% des Einkommens eines typischen Mieters, dicht gefolgt von Los Angeles und San Diego. Selbst in günstigeren U-Bahnen wie Detroit und Dallas würde die Durchschnittsmiete etwa 25 % des Einkommens der Mieter verbrauchen. Einige der U-Bahnen mit den höchsten Mietpreisen haben relativ niedrige Miet-Einkommens-Verhältnisse, weil die Einkommen recht hoch sind: Beispiele sind Boston, Bridgeport-Stamford CT und Washington DC.
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Figur 2: 
Denken Sie an die Erschwinglichkeitslücken von rassistischem Wohnraum
In den USA bestehen anhaltende Einkommensunterschiede zwischen den ethnischen Gruppen, was sich in unterschiedlichen Möglichkeiten niederschlägt, sich Wohnraum zu leisten (Abbildung 3). Wenn man alle Ballungsräume zusammenfasst, beträgt das Einkommen schwarzer Haushalte 25.000 US-Dollar weniger als das Einkommen weißer Haushalte. Das Einkommen hispanischer Haushalte liegt um 23.000 US-Dollar unter dem nicht-hispanischer weißer Haushalte. Diese Einkommensunterschiede bedeuten, dass in U-Bahnen, in denen sich der typische weiße Haushalt die Miete für das typische Haus leicht leisten könnte, typische schwarze und hispanische Familien eine begrenztere Anzahl von Häusern – und Vierteln – haben, die zu ihrem Budget passen.
Figur 3: 
Eine andere Möglichkeit, den Kaufkraftunterschied nach Rasse zu veranschaulichen, besteht darin, zu vergleichen, welchen Anteil des Einkommens der mittlere schwarze Haushalt ausgeben müsste, um das mittlere Haus in einer Metropolregion zu mieten, im Verhältnis zum Einkommensanteil der mittleren weißen Haushalte, um dasselbe Haus zu mieten ( Figur 4). Die vertikale Achse zeigt das Verhältnis der mittleren Miete zum schwarzen Haushaltseinkommen, die horizontale Achse das Verhältnis der mittleren Miete zum weißen Haushaltseinkommen. Die diagonale Linie zeigt, wo das Miet-Einkommens-Verhältnis sinken würde, wenn es für schwarze und weiße Haushalte gleich wäre. Alle bis auf zwei U-Bahnen liegen oberhalb dieser Linie. Die Ausnahmen – McAllen und El Paso – sind U-Bahnen, in denen die weiße Bevölkerung größtenteils hispanisch ist.
Die mittlere Miete beträgt in 48 der 100 Ballungszentren mehr als 25 % des Einkommens für typische schwarze Haushalte und in 14 Ballungsräumen mehr als 30 % des Einkommens. In keiner der 100 größten Metros müsste ein typischer weißer Haushalt mehr als 25 % seines Einkommens für die Miete ausgeben. San Francisco und Minneapolis haben die größten Erschwinglichkeitslücken zwischen Schwarz und Weiß: Die mittleren Miet-Einkommens-Verhältnisse für typische schwarze Haushalte sind mehr als doppelt so hoch wie für typische weiße Haushalte.
Figur 4: 
In allen 100 Metropolregionen sind typische hispanische Haushalte mit höheren Mieteinkommensverhältnissen konfrontiert als nicht-hispanische weiße Haushalte: Alle Metropolen liegen über der 45-Grad-Linie in Abbildung 5. In 22 dieser Metropolen liegt das Mieteinkommensverhältnis über 0,25 für typische hispanische Haushalte, und in 5 Metropolen liegen die Miet-Einkommens-Verhältnisse für Hispanics über 0,3. Die U-Bahnen mit den höchsten Erschwinglichkeitsunterschieden zwischen Hispanics und nicht-hispanischen Weißen befinden sich alle im Nordosten, angeführt von Springfield MA und Boston. Die Metros mit den geringsten Erschwinglichkeitsunterschieden – Akron OH und Spokane WA – haben unter den nicht-hispanischen Weißen die niedrigsten Einkommen.
Abbildung 5: 
Könnten rassistische Erschwinglichkeitslücken die Rassentrennung verewigen?
Während der boomenden Wirtschaft der letzten Jahre konnten sich typische Mieterhaushalte in den meisten Ballungsgebieten die Miete leisten, ohne ihr Budget zu sprengen – im Gegensatz zu Haushalten mit niedrigem Einkommen, für die die monatlichen Wohnkosten eine schwere finanzielle Belastung darstellen. Aber da die Arbeitslosigkeitsspitzen und die Einkommen während der Coronavirus-Pandemie sinken, werden Haushalte im ganzen Land Schwierigkeiten haben, Wohnen, Lebensmittel und andere Grundbedürfnisse zu bezahlen. Die meisten Mieterhaushalte haben nicht genug Ersparnisse, um mehrere Monate Arbeitslosigkeit zu überstehen – und im Gegensatz zu Eigenheimbesitzern können sie nicht auf Eigenheimkapital zurückgreifen, um sie zu überbrücken.
Die starken rassischen Erschwinglichkeitslücken, die selbst in wirtschaftlich starken Zeiten bestehen, stellen die politischen Entscheidungsträger vor wirtschaftliche und politische Herausforderungen. Da schwarze und Latino-Haushalte weniger Einkommen für Wohnen haben, müssen sie sich zwischen einer kleineren Anzahl von Wohnungen entscheiden – und sind weniger in der Lage, um Wohnungen in begehrten Lagen zu konkurrieren. Der Wohnort von Familien wirkt sich auf ihren Zugang zu wirtschaftlichen Möglichkeiten aus – insbesondere ob sich Familien mit Kindern eine Unterkunft in sicheren Vierteln mit hochwertigen Schulen leisten können, hat langfristige Konsequenzen. Meine bevorstehende Untersuchung, ein Begleitstück zu dieser, zeigt, dass fast alle Metropolregionen in ihren jeweiligen Gerichtsbarkeiten ein hohes Maß an Einkommenssortierung aufweisen: Selbst relativ erschwingliche Metros wie Dallas und Detroit haben exklusive, teure – und praktisch ausschließlich weiße – Vororte, die effektiv sind für die meisten Haushalte mit mittlerem Einkommen unerreichbar.
Der schnellste und direkteste Weg, US-Haushalten in der aktuellen Krise dabei zu helfen, die Miete oder Hypothek weiter zu zahlen, besteht darin, dass die Bundesregierung Leute schicken Schecks . Längerfristig würden zwei Verbesserungen in der Wohnungspolitik dazu beitragen, dass Haushalte aller Rassen und aller Einkommensschichten Zugang zu chancenreichen Vierteln haben. Erstens sollten Kommunalverwaltungen die Landnutzungsvorschriften reformieren, um kleinere, kostengünstigere Wohnungen in allen Wohngebieten zu ermöglichen. Zweitens sollten Regierungen rigoros durchsetzen bestehende Gesetze zum fairen Wohnen, die Diskriminierung verbieten. Abgesehen von Änderungen in der Wohnungspolitik ist es wichtig, schwarzen und hispanischen Arbeitern dabei zu helfen, besser bezahlte Jobs zu finden, um die Rassenunterschiede zu verringern.